Ferme taal van de NBA. Maar…

donderdag 15 december 2011 | 12 reacties

De NBA ligt over de waardering van zorgvastgoed overhoop met minister Schippers van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Voor zover ik kan overzien terecht. Maar de NBA moet consequent zijn en ook ten aanzien van commercieel vastgoed aanzetten tot forse afwaarderingen.

Ten aanzien van de zorgsector is het punt - aldus de NBA - dat door de invoering van nieuwe regelgeving "het voor instellingen risicoloze systeem van nacalculatie wordt vervangen door een nieuw systeem van een landelijk tarief per gerealiseerde zorgeenheid'. Daardoor komen vastgoedrisico's voortaan volledig bij de instellingen te liggen. Aan die constatering voegt de NBA toe "zoals bij ondernemingen het geval is".

Dit kan gevolgen hebben voor de waardering van zorgvastgoed, namelijk "bijzondere waardeverminderingen als gevolg van het nieuwe bekostigingssysteem". Ook wijzigt de afschrijvingstermijn van vijftig naar dertig jaar. Per saldo komt het erop neer dat zorginstellingen die de huidige balanswaarde van hun vastgoed niet met de exploitatie kunnen terug verdienen, moeten afwaarderen.

Het gaat ergens om. In de publieke managementletter over de zorgsector sprak de NBA in dit verband eerder al over "de tikkende tijdbom van honderden miljoenen aan afboekingen op vastgoed".

De discussie met de minister gaat over het moment waarop die bom zal ontploffen. Volgens de NBA in 2011 omdat verliezen nu reeds voorzienbaar zijn. Volgens de minister pas vanaf 2012 omdat er een overgangsregeling is waarin in zes jaar een stapsgewijze overgang van het oude naar het nieuwe systeem is bepaald.

Ik heb mij niet afdoende in de overgangsregeling verdiept om mijn oordeel te geven over het gelijk van de NBA of dat van de minister. Gevoelsmatig denk ik dat de NBA het technisch bezien bij het juiste eind heeft. In ieder geval is het goed dat de discussie (stevig) wordt aangegaan en niet wordt geschuwd. Zelfs indien de pijn - gegeven de overgangsregeling - niet direct zou hoeven worden genomen, is iedereen nu nog concreter op de hoogte van de tikkende tijdbom.

So far so good. Maar het gaat mij in deze bijdrage niet op het zorgvastgoed. Het gaat mij om die andere ‘tikkende tijdbom': die van het commercieel vastgoed. Een bom die van een steviger kaliber is dan die van het zorgvastgoed: geen honderden miljoenen euro's maar zo'n 22 miljard euro!

De noodzakelijke afwaardering van commercieel vastgoed en dit bedrag waren jongstleden dinsdag onderwerp van debat tussen de Tweede Kamer en drie ministers (De Jager, Donner en Schultz).

Het FD deed van het debat verslag en vat samen dat de overheid niet van plan is de helpende hand te bieden bij de afwaarderingen van kantoor- en winkelpanden. Minister De Jager stelt de omvang van het probleem niet exact te kennen, maar weet wel dat de recessie het probleem op de vastgoedmarkt zal vergroten. De DNB heeft daar reeds voor gewaarschuwd, de AFM gaat de vastgoedwaarderingen per einde boekjaar goed in de gaten houden.

Het FD stelt ondertussen: "De Kamer wil weten hoe groot het verschil is tussen de boek- en de marktwaarde van vastgoed dat bij beleggers maar ook bij banken op de balans staat. Van het kantooroppervlak staat op dit moment veertien procent leeg. Er zou voor zeven miljard euro aan kantoorpanden in de boeken staan die niet te verhuren of te verkopen zijn, en nog eens voor vijftien miljard euro aan overwaarderingen op ander vastgoed". Samen dus de eerdergenoemde 22 miljard euro. Dat is materieel. Terug naar de bijzin van de NBA in de brief aan de minister over het zorgvastgoed. Daar werd gewezen op risico's in de zorgsector, "zoals bij ondernemingen het geval is".

Je kunt die zin ook omdraaien. Daarom de vraag: Laat de NBA nu ook ferme taal zien in de richting van de sector van het commercieel vastgoed?

Het zou goed zijn als de NBA deze duidelijke en positieve lijn doorzet en komt met stevige instructies aan de controlerend accountants in die commerciële sector. Om over te gaan tot de noodzakelijke afwaarderingen, die iedereen ziet aankomen maar niemand nog wil presenteren.

Hopelijk gaat de NBA en gaan accountants ook door die zure appel heen bijten. Want dat hebben ze nog niet gedaan. Noch in de Publieke managementletter over het commercieel vastgoed met de titel Zeg waar het op staat, noch in de recente Praktijkhandreiking 1117 Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed.

In die uitingen wordt weliswaar het probleem gesignaleerd van de huidige (over)waarderingen, maar in de brij van instructies, stappen en procedures klinkt de ernst van de situatie niet goed genoeg door, namelijk: er moet fors worden afgewaardeerd! De instructies, stappen en procedures zien als het om het waarderingsvraagstuk gaat vooral ook op wat anderen - directies, financiers, overheden en taxateurs - moeten doen.

Mij gaat het erom dat accountants bij de beoordeling van de balansen aan het einde van dit jaar ten aanzien van commercieel vastgoed doen wat ze moeten doen. Ze zullen ook wel moeten: de AFM en DNB kijken op het punt van(af)waarderingen en de controle daarop over hun schouders mee.

De ferme taal ten aanzien van de minister en het zorgvastgoed is nodig en ook relatief makkelijk: de regelgeving schept een duidelijk kader. Bij het commercieel vastgoed ligt het een stuk moeilijker. Daar komt het aan op zelfstandig professional judgment en een rechte rug.

Marcel Pheijffer

Reacties

Geplaatst door Johan Visser - 21-12-2011 22:09:04

Beste Marcel.
Niet alleen Ruud Dekkers wordt als Accountant en vastgoedbelegger geraakt.
Hetzelfde geldt voor heel veel Accountants.Als risicobewuste mensen beleggen(den?) Accountants graag in vastgoed.Stenen kun je immers vastpakken en aandelen niet.
Ik ben tenminste in de laatste 20 jaar veel prima Accountants tegen gekomen die in OG hun heil zochten tegen de grillen van de beurs.
En als ik dan een plagerige opmerking maakte over de vorige fundamentele koerscorrectie (1978 t/m 1993!!!)
werd ik wat meewarig aangekeken.
Maar ach het historisch besef in onze samenleving is niet al te goed dus is dat ook niet onbegrijpelijk

Geplaatst door Marcel Pheijffer - 21-12-2011 18:59:28

Beste allen,

dank voor jullie reacties. Een mooi inhoudelijk en vaktechnisch onderwerp. Wellicht kunnen accountants door het tonen van een rechte rug zelfs een vrijstelling vergaren voor de cursus professioneel-kritische instelling. Zie in dit verband ook de rake opmerkingen van Jan Wietsma.

Dick vraagt mij om een advies. Ik denk dat ik in de blog al duidelijk heb aangegeven dat voor veel vastgoed afwaardering onvermijdelijk zal zijn. Het op voorhand noemen van een percentage mijnerzijds zou onverstandig zijn. De voor een individueel object of individuele portefeuille van belang zijnde factoren zullen van geval tot geval verschillen. Maar de signalen dat de markt achteruit is gegaan, om maar niet te spreken van ingestort, zijn overduidelijk. Waar het om gaat is een scherpe toetsing van de uitgangspunten die voor taxaties zijn gehanteerd. Maar nog belangrijker zijn de controles eromheen. Aangaande incentives, huurkortingen en aanverwante zaken. En de aansluiting tussen contracten en feitelijke kasstromen. Het zijn dit soort zaken waarvan de accountant het naadje van de kous moet willen weten. Zie in dit verband ook de terechte opmerking die Geert de Jonge maakt over het belang van een juiste waardering in relatie tot bankconvenanten. Ronald Bobbe wijst ook op dat belang, maar dan vanuit de terughoudendheid tot financiering vanuit de bancaire sector.

Kortom: het gaat om de juiste toepassing van professional judgment en niet om het onderhandelen met de client over een voor eenieder acceptabel afwaarderingspercentage. Sowieso hoort een accountant niet te onderhandelen. Hij/zij behoort te oordelen. Niet meer, maar zeker niet minder.

En dan nog de mooie reactie van Rogier van der Grinten. Een bescheiden 'simpel fiscaal jurist' die het belang van de discussie treffend aangeeft.

Staat het voorgaande dan allemaal niet in de recente praktijkhandreiking waar Ruud Dekkers in zijn recente column op wijst? Natuurlijk wel. Maar het is weer zo'n handreiking die ten onder gaat aan de drang tot compleetheid. Tot het duiden van alle risico's en aandachtspunten. Tot een lange checklist. Het is wat de Yankees 'hypnotizing chickens' noemen: een informatieoverload waardoor tussen de bomen het bos niet meer wordt gezien.

De handreiking is goed bedoeld, nuttig en noodzakelijk. Maar brengt mijns inziens de 'sense of urgency' door de gekozen vorm onvoldoende over. Dat is jammer en bovendien een gemiste kans. En het staat in schril contrast met de NBA-brief aangaande de zorgsector.

Het is jammer dat Ruud Dekkers in zijn bijdrage niet op dat punt reageert, sterker hij negeert deze blog en de discussie in het geheel. De strekking van mijn boodschap was dat het nogal gemakkelijk is om ten aanzien van de zorgsector op strenge toon te reageren en je daar als accountant aan de gevolgen van de wijziging van regelgeving vast te klampen.

Hoe terecht die toon ten aanzien van de zorgsector ook kan zijn, daarin zit niet de toegevoegde waarde van de accountant (een jurist kan op eenvoudige wijze tot dezelfde constatering komen). Die toegevoegde waarde zit wel in het toepassen van professional judgment en het tonen van een rechte rug ten aanzien van de controle op afwaarderingen.

Dit klemt temeer indien we kijken naar het in geding zijnde financieel belang: de zorgsector valt dan in het niet bij die van het commercieel vastgoed. Om dan in de richting van accountants die met commercieel vastgoed te maken hebben te spreken in termen van dat daar een 'geweldige uitdaging' ligt waarbij de praktijkhandreiking kan 'helpen' is even treurig als lachwekkend.

Hopelijk is deze reactie of het laatste statement voor de voorzitter wel uitdagend genoeg om aan de discussie deel te nemen. Als fervent vastgoedbelegger en accountant moet dit toch een onderwerp zijn dat hem raakt.....

Groet,

Marcel

Geplaatst door mr R.W. van der Grinten - 21-12-2011 11:42:00

Beste Marcel en anderen,

Het is niet alleen een hot issue, het is de kern van met name de MKB sector en de overlevingskansen van onze Nederlandse economie. Er is veel leegstand (kantoren maar ook in de binnensteden/ zakelijk og). Bedrijven zijn failliet of gaan failliet en een van de grootste bottlenecks is de torenhoge huur die ieder jaar meer wordt (de sky is the limit).
In het FD stond laatst een artikel dat vastgoedbeleggers en fondsaanbieders een rendement van ongeveer 14% verwachten (plus) in 2012...

Accountants zijn niet schuldig aan deze praktijken maar kunnen wel de partijen terug op aarde krijgen door of geen goedkeuring te geven of een afwaardering van (bijvoorbeeld) 40% af te dwingen. Dit dient dus op beursgenoteerd bankniveau te gebeuren (ING grootste vastgoedboer in de EU, SNS, ABN AMRO etc.) en op (beursgenoteerd) vastgoedfondsniveau. Vanaf dat moment gaat de boel in beweging. Ja er gaan partijen direct failliet maar die hebben wel jarenlang gouden tijden beleefd, die zitten er prive weldegelijk droogjes bij don't worry.

Vervolgens wordt de failliete boedel doorgestart met een realistische waardering en ROI. Beleggers moeten maar op de blaren zitten, simpel.
Huren drastisch permament omlaag, de enige redding voor het MKB en daarmee voor de BV Nederland.

Als simpele fiscaal jurist zie ik in de praktijk dat verhuurders van zakelijk og nog steeds denken dat het allemaal wel goed komt. En zolang ze niet gedwongen worden zal er niet snel iets gebeuren. Dan blijft het pappen en nathouden en de huurprijs wordt niet verlaagd maar een incassobureau wordt ingezet om de openstaande huurpenningen te innen waarbij standaard een extra maand wordt bijgeplust en de exorbitante incassokosten plus rente etc.

Ik hoop dan ook dat de oproep van o.m. Marcel en de NBA en DNB resultaat zal hebben. Aangezien de politiek er niet aan wil, is het de accountant die als enige in deze het tij kan keren.

Met vriendelijke groet,
Rogier van der Grinten

Geplaatst door Ronald Bobbe - 21-12-2011 9:00:06

Het wordt een "hot issue", zie ook de vanmorgen geplaatste Praktijkhandreiking 1117 en de begeleidende boodschap van Ruud Dekkers !!
Veel jaarrekeningen 2011 zullen nog wel even 'vooruit geschoven worden', als dat mogelijk is. Denk ik zo maar.....

Geplaatst door Dick van Onzenoort - 20-12-2011 21:47:15

@Ronald,
Ho ho, ik heb niet gezegd dat er niks vanaf moet, maar misschien dat mijn laatste reactie niet duidelijk genoeg was.
Het lijkt me helder dat er 'iets' (of eigenlijk: heel veel) vanaf moet. Ik ga er min of meer vanuit dat de waardering van de taxateur wel gevolgd wordt door de client. Maar of deze juist is? Wie het weet mag het zeggen.
Vandaar de voorgestelde oordeelonthouding.

Geplaatst door Ronald Bobbe - 20-12-2011 19:35:59

@ Dick:

Beste Dick,
Vaktechnisch is dit naar mijn mening nog niet voldoende. Je weet dat er veel afgewaardeerd moet worden, alleen weet je niet hoeveel.... Het is veel, maar dan??
Als de opdrachtgever de waardering van beleggings-OG in zijn jaarrekening laat staan op de 'oude waarde' (minus afschrijving 2011), dan kun je dat nmm niet accepteren. Er moet iets af, en een oordeelonthouding bij "niks er af" is dan weglopen voor het probleem.
Analoog aan een voorziening op debiteuren: je weet dat je je vordering nooit meer helemaal terugkrijgt, maar of die 100 nominaal nu uiteindelijk 40, 50 of 60 waard is.... Dan tref je in die situatie een voorziening van 40, op zijn minst. Toch? Zie staatsobligaties Griekenland....

Geplaatst door Dick van Onzenoort - 20-12-2011 15:44:26

Allen dank voor de reacties en aanvullingen.
Helaas blijft het nog wat weinig concreet. Mag ik daarom een voorzet doen voor een antwoord op de vraag 'wat accountants dan aan het einde van dit jaar moeten doen ten aanzien van commercieel vastgoed'?
Naar mijn mening is een Oordeelonthouding zowat de enige optie. Het lijkt mij namelijk zeer moeilijk om -in de huidige economische situatie- een waardering van vastgoed te beoordelen. Het is voor een taxateur al moeilijk zo niet onmogelijk hier iets zinnigs over te zeggen, laat staan voor een accountant om hiervan iets te vinden. Morgen kan de situatie immers heel anders zijn.
In onderstaande reacties kwamen al afwaarderingspercentages van 30, 40 of 50% naar voren. Wat moet het nu zijn? Onzekerheid dus, van diepgaande invloed....

Geplaatst door Jan Wietsma - 19-12-2011 14:48:11

Het is allang geen publiek geheim meer dat banken commercieel vastgoed niet meer wensen te financieren. Nagenoeg iedere cursus die ik het afgelopen halfjaar heb gevolgd of gegeven melden bankiers van diverse banken dat ze geen onroerend goed meer financieren. Nagenoeg iedere bank wil graag van een groot deel van zijn portefeuilles af alleen is er geen andere bank te vinden die daarvoor in de markt is. Zelfs niet als er 30 of 40% van de oorspronkelijke hypotheek wordt afgeschreven. Banken gaan nu het rentemiddel gebruiken om duidelijkheid te krijgen in vastgoedland. Dat houdt in dat de komende tijd menig vastgoedeigenaar met fors hogere rentes te maken krijgen. Die deze uiteindelijk niet meer kan voldoen, waarna faillissement volgt. Dan zal de werkelijke waarde van het onroerend goed duidelijk worden.

Geplaatst door Ronald Bobbe - 19-12-2011 12:57:34

Twee recente signalen maken dit issue nóg actueler en kritischer dan het al is.

(1). Ik weet uit mijn praktijk dat de Rabobank zéér zéér terughoudend is op de financiering van commercieel vastgoed. In 1-op-1 gesprekken wordt gesteld dat er "gewoon helemaal niks meer mag worden gefinancierd", maar dat zal niet officieel vanuit Utrecht worden gecommuniceerd.

(2). De 40% afwaardering waar Geert de Jonge op doelt, is de afgeketste verkooptransactie van een portefeuille van een beursgenoteerde vastgoed organisatie, waarbij zelfs een afwaardering van 40% op leegstand niet voldoende was om kopers te interesseren. Daarmee heb je een objectieve indicatie omtrent marktwaarde van leegstand. Begin dus maar met een afwaardering van 50% op leegstaand commercieel OG in de jaarrekening 2011....

Geplaatst door Geert de Jonge - 15-12-2011 20:24:33

Goed om te weten in dit verband is dat het College Kwaliteitsonderzoek van het Koninklijk Nivra heeft besloten in 2011 een beperkt thematisch onderzoek uit te voeren gericht op de naleving van de verplichtingen van de accountant m.b.t. o.a. de naleving van bankconvenanten. Met de resultaten van dit onderzoek kan een beeld worden verkregen hoe kantoren omgaan met dit thema. De scope is weliswaar beperkt tot niet wettelijke controles, maar dat is nog altijd beter dan niets. Door middel van dit onderzoek is er een indirecte insteek naar de waardering van onroerend goed en de onderzoekers zullen dan ook al naar gelang de omstandigheden iets meer moeten doen dan alleen even de solvabiliteitsratio uit de balans trekken en die vergelijken met de afspraak in de bankconvenanten. Bij balansen waar onroerend goed belangrijk is zal het vooral gaan om de controle van de juiste waardering van dat onroerend. goed. Onlangs was nog in de krant te lezen dat een korting (afwaardering) van 40% van de boekwaarde niet genoeg is in sommige gevallen.

Geplaatst door Jan Wietsma - 15-12-2011 15:45:06

Vastgoedcasus kan leuke #pki casuïstiek opleveren. Zeker als het om herfinanciering gaat en de bank vraagt aan de accountant om mee te denken. Onderdekking op vastgoed heeft namelijk ook gevolgen voor aan te houden economisch kapitaal door banken. Ook gemeenten hebben belang bij beperkte afwaardering vastgoed. Ben benieuwd of we over 5 jaar een parlementaire enquete hebben in verband met vastgoedcrisis en onder andere de rol van de 'niet acterende' accountant aan de kaak wordt gesteld. Met als gevolg strengere regelgeving, een nieuw actieplan voor accountants...

Of hebben we nu echt iets geleerd ..

Geplaatst door Dick van Onzenoort - 15-12-2011 15:14:02

Hallo Marcel,
Mooie blog over een actueel onderwerp. Want hier gaan accountants zeker tegenaan lopen. En inderdaad vinden ze het antwoord dan niet in genoemde Praktijkhandreiking.
Helaas geef jij het antwoord ook niet. In één na laatste alinea staat 'dat accountants ... doen wat ze moeten doen'. Maar wat is dat dan? Wat is je advies?