Nieuws 07 juni 2018

Vastgoeddebat: keerpunt op vastgoedmarkt nadert

De Nederlandse vastgoedmarkt is ondoorzichtig, kent grote financieringsrisico's, heeft grote rendementen maar ook grote verliezen. Dat stelden accountants tijdens een debat op vastgoedbeurs Provada. "Aan alle feestjes komt een eind."

De vastgoedsector is al weer enige tijd booming business met hoge transactiewaarden. De gevolgen van de kredietcrisis lijken vergeten. Maar de sector wordt volgens accountants nog steeds gekenmerkt door een ondoorzichtige markt, grote financieringsrisico's en potentieel hoge rendementen en grote verliezen. Ook is sprake van subjectieve waarderingen met een grote mate van schattingsonzekerheid. In een nieuwe publieke management letter waarschuwt  beroepsorganisatie NBA voor deze risico's.

Tijdens de vastgoedbeurs Provada in de Amsterdam RAI organiseerde de NBA de paneldiscussie 'Keerpunt nabij', over de vraag of de sector klaar is voor de onvermijdelijke omslag. 

Weerstandsvermogen

In een zaaltje in de catacomben van de RAI discussieerden IVBN-voorman Frank van Blokland, Redevco-cfo Marcel Eggenkamp, RICS Nederland-voorzitter Wendy Verschoor en voorzitter NBA-werkgroep Commercieel Vastgoed Ad Buisman (EY) over de signalen van de accountants. Vraag was onder andere of vastgoedbedrijven verstandig hebben gefinancierd en voldoende weerstandsvermogen hebben opgebouwd. Beleggen in vastrentende waarden, zoals spaarproducten en obligatieleningen, levert nog maar weinig rendement op door de historisch lage rentestand. Daarom zijn beleggers op zoek gegaan naar investeringen met een betere opbrengst, zoals vastgoedbeleggingen. Vastgoedfondsen hebben momenteel vaak veel geld (dry powder) in kas en staan onder druk om dit te investeren. Hierdoor ontstaat het risico dat te duur wordt aangekocht en de markt oververhit raakt door prijsopdrijving.

"Om 16.00 uur is het hier weer feest op de Provada, de tap gaat open en de discolichten gaan aan. Maar aan alle feestjes komt een eind", waarschuwde Buisman  het aanwezige gezelschap. "Ik zeg niet dat volgend jaar de discolichten uitgaan, ik ben geen waarzegger. Maar we kijken kritisch naar de sector, bijvoorbeeld naar het opgebouwde weerstandsvermogen."

Gekke dingen

Van Blokland (IVBN, vereniging van institutionele beleggers in vastgoed) pleitte er voor om de vastgoedsector niet over één kam te scheren. "De sector bestaat niet. We hebben het over allerlei verschillende segmenten: makelaars, adviseurs, beleggers, corporaties. Ieder segment reageert anders op uitdagingen." Dat er beleggingsdwang is herkende Van Blokland wel. "Er is te weinig product om in te investeren, dan kun je gekke dingen gaan doen. Tegelijk is men ook wel gewaarschuwd door de kredietcrisis."

Verschoor (RICS) wees op technologische ontwikkelingen waar 'de sector' in haar ogen nog niet klaar voor is, zoals digitalisering. Wanneer het feest precies ten einde is kon geen van de panelleden precies aangeven. Verschoor gaf aan dat de algemene verwachting is dat het dit jaar "nog wel zal gaan", maar dat de sector zich vanaf volgend jaar dichtbij het keerpunt bevindt. Ze wees in dat verband ook op toenemende wereldwijde geopolitieke onrust.

Hoe bereidt de vastgoedsector zich voor op het naderende keerpunt? Wordt er bijvoorbeeld gewerkt met stresstesten, vroeg moderator Robert Mul (NBA) zich af. Nee, antwoordde Redevco-cfo Eggenkamp. "We doen wel research, kijken continu goed naar de kwaliteit van de portefeuille. We nemen op tijd afscheid van delen van de portefeuille waar we niet meer in geloven. Opschonen is noodzakelijk." Verschoor stelde dat stresstesten onder de RICS-leden nog niet zijn ingeburgerd. "Ik ben al blij dat er scenario-analyses worden gemaakt."

Hellend vlak

Ook integriteit, een openbaar transactieregister en het grondbeleid van gemeenten kwamen in het debat aan de orde. Verschoor (RICS) toonde zich bezorgd over het integriteitsbesef, dat in haar ogen naar de achtergrond is verschoven door de hausse op de markt. "Deals sluiten staat weer voorop, integriteit staat weer op een hellend vlak. Mede door al dat dry powder, dat werkt perverse prikkels in de hand."

IVBN-directeur Van Blokland was kritisch op de rol van het Rijk om de krapte op de woningmarkt aan te pakken. "Het wordt een hell of a job om de woonagenda van deze minister uit te voeren. Het Rijk pakt vooralsnog niet de zweep en voert niet krachtig de regie. Los daarvan is er ook een bouwcapaciteitsprobleem. Ook marktpartijen zijn nodig om dit probleem aan te pakken."