Lex van Almelo

Belangrijkste feiten

Een groot vastgoedbedrijf gaat op 29 mei 2012 failliet, omdat veel vastgoedprojecten niet doorgaan vanwege de economische crisis. De controlerend accountants van de holding-nv en enkele (klein)dochters geven goedkeurende verklaringen af bij de jaarrekeningen.

Goedkeuring 2009

In 2011 voegt de registeraccountant een continuïteitsparagraaf toe aan de verklaring bij de jaarrekening 2009. Hij beklemtoont de “onzekerheid omtrent de continuïteit” door te wijzen op punt 1.2 in de toelichting van de jaarrekening. Daarin staat dat:

• de vennootschap “afhankelijk is van de bereidheid van de banken en overige financiers om de financiering te continueren”;
• deze afhankelijkheid, samen met de inherente onzekerheid bij de realisatie van de geplande initiatieven, wijst op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang;
• op grond daarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de entiteit;
• deze situatie geen afbreuk doet aan het goedkeurend oordeel.

Jaarrekening 2010

Er volgt een financiële herstructurering, waarbij onder meer de aanspraken van de beleggers in een vakantiepark worden afgekocht voor 15 procent van hun inleg en een deel van de kredieten van twee banken kunnen worden terugbetaald. In het bestuursverslag bij de jaarrekening 2010 staat onder meer dat:

• de waarde van deze leningen hierdoor niet meer op de nominale waarde in de balans per jaareinde is opgenomen;
• het positieve effect van de herfinanciering ongeveer 44 miljoen bedraagt;
• dit bedrag afzonderlijk in de winst-en-verliesrekening wordt gepresenteerd;
• het zekerstellen en uitbreiden van de financiering van de onderneming in 2011 en 2012 wederom de hoogste prioriteit heeft;
• de continuïteit van de vennootschap in hoge mate afhangt van de bereidheid van de banken en overige financiers om in de financieringsbehoefte te voorzien;
• de directie bezig is om de cashflow te verbeteren met desinvesteringen, financiële herstructurering en afspraken met andere grote belanghebbenden over financiële regelingen;
• ook gesprekken worden gehouden met mogelijke nieuwe investeerders en of financiers;
• de directie verwacht dat de uitkomsten de continuïteit van de vennootschap zullen waarborgen;
• de gehanteerde grondslagen van de waardering en resultaatbepaling dan ook gebaseerd zijn op de veronderstelling van continuïteit.

Over de waardering meldt het bestuursverslag onder meer dat de vastgoedbeleggingen die worden geëxploiteerd zijn gewaardeerd op marktwaarde, die is vastgesteld met externe en interne taxaties. Als een recente marktprijs in een actieve markt ontbreekt, vormt het totaal van de geschatte netto kasstromen uit de contractuele jaarhuur van het object de basis. De herwaardering van het vastgoed wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening.

Over de onderhanden projecten meldt de directie in het bestuursverslag dat:

• deze worden gewaardeerd op basis van directe kosten;
• de directe kosten worden vermeerderd met de rentekosten, vooruitbetalingen, toe te rekenen indirecte kosten en toe te rekenen winsten naar rato van de voortgang van verkochte projecten;
• de gedeclareerde termijnen hiervan worden afgetrokken.

In de toelichting op de geconsolideerde balans staat dat de voorraden onder meer bestaan uit handelsgoederen. De boekwaarde van de onderhanden projecten is volgens de toelichting ultimo 2010 245.426.067 euro, waarvan:

• projecten in voorbereiding: 199.280.486 euro
• projecten in uitvoering onverkocht: 18.089.539 euro
• projecten in uitvoering verkocht: 28.047.042 euro

De cumulatieve opbrengstwaarde van lopende projecten bedraagt 388.845.643 euro en die van de afgewikkelde projecten 141.705.026 euro. In totaal is voor 285.124.602 euro aan termijnen gedeclareerd.

Goedkeuring 2010

In maart 2011 treedt een kantoorgenoot aan voor de controle van de jaarrekening 2010 van de nv en haar dochtervennootschappen. Het controleteam bestaat verder uit senior registeraccountants met ruime ervaring in de projectontwikkelings-, bouw- en vastgoedsector. In februari 2012 geeft de opvolger een goedkeurende controleverklaring af, waarin hij in dezelfde bewoordingen als zijn voorganger deonzekerheid over de continuïteit beklemtoont.

In de toelichting op de geconsolideerde balans staat onder niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen dat een huuropbrengst van minsten 25 mille per woning gegarandeerd is. Eén van de geconsolideerde bv’s ontvangt 40 procent van de gegarandeerde huur als vergoeding voor huurbemiddeling. Verder is er sprake van een vaste vergoeding van 2,1 miljoen euro per jaar en een variabele die afhangt van de bruto omzet die één van de exploitatie-bv’s realiseert.

In maart 2010 heeft een extern taxateur twee taxatierapporten uitgebracht, waarin deze de totale waarde van de vakantiehuizen, centrumvoorziening en algemene faciliteiten van het vakantiepark per 12 februari 2010 schat op 174,6 miljoen. De taxateur rekent met een gegarandeerde huur van 12.429.000 euro, waarvan 9.945.000 euro komt van het vakantiepark. Later schrijft hij dat de waarde van de vakantiehuizen en de centrumvoorzieningen na herwaardering 112 miljoen euro bedraagt. In deze waardebrief haalt de taxateur een document aan dat hij heeft ontvangen van de zoon van de oprichter van het bedrijf. Die gaat bij de waardering uit van de 112 miljoen jaarlijkse huur die een potentiële exploitant volgens een bieding tot en met 2021 gaat betalen. De taxateur heeft geen huurovereenkomst gezien en neemt aan dat:

• de huurovereenkomst marktconform is;
• er geen bijzonderheden in staan die van invloed zijn op de waardering;
• het park per taxatiedatum voor elf jaar is verhuurd voor de gemelde huurprijs;
• deze waardering dus een doorrekening is van het aangeleverde exploitatiescenario;
• deze exploitatie volgens de opdrachtgever door de nieuwe exploitant wordt gerealiseerd;
• deze exploitatie conform de aanbieding is die deze potentiële exploitant heeft gedaan.

Een vastgoedexpert van het accountantskantoor laat in een memo weten dat het bedrag hem hoog lijkt als je kijkt naar de omzetten die de drie voorgaande jaren werd behaald. Maar hij vindt het bedrag “plausibel” binnen een bandbreedte, gezien de toelichting dat:

• het park jong is en zich in een opstartfase bevindt;
• het park zeer luxe is opgezet en moderne voorzieningen heeft;
• de luxe huisjes een oppervlakte hebben van ongeveer 92 m2 gemiddeld, terwijl die van huisjes in de bestaande oudere parken gemiddeld ca 75 m2 is;
• de huur per huisje bij een vergelijkbare huurwaarde/m2 23 procent hoger zou liggen;
• het huurcontract lang is en de huurprijs van 6,138 miljoen euro bij aanvang relatief laag;
• het lage netto aanvangsrendement vrij op naam van 5 procent van de huurprijs is te verklaren uit een lage huurprijs, die in de loop van het elfjarig huurcontract flink stijgt;
• de taxateur de waarde ook met behulp van een uitpondscenario heeft getoetst; alle lasten voor de huurder zijn, op de ozb na.

Volgens een memo van het accountantskantoor is het vastgoed in de jaarrekening 2010 afgewaardeerd tot 78 miljoen op basis van de taxatie. De lagere taxatiewaarde is te verklaren door:

• de verslechtering van de economische situatie;
• de lagere biedingen van potentiële huurders/exploitanten als gevolg van de negatieve publiciteit over de afkoop van de aanspraken van de beleggers;
• een verhoging van het bruto aanvangsrendement van 7 naar 7,25 procent, wat in 2010 een verschil oplevert van 6,5 miljoen;
• een negatieve correctie van 8,7 miljoen euro in verband met een (relatief ongunstig) contract voor de elektriciteitsvoorziening, waaraan het park tot en met 2030 vast zit, maar waarmee de taxateur in 2009 ten onrechte geen rekening heeft gehouden.

Een ander accountantskantoor schat de waarde van alleen de boerderijen op een bedrag tussen de 102 en 120 miljoen euro. De gespecialiseerde kantoorgenoten van het controleteam vinden die waardering echter onvoldoende onderbouwd om te gebruiken voor de jaarrekening. Voor de boerderijen is op dat moment nauwelijks markt en wat de toekomstige vraag naar deze woningen zal zijn, is volstrekt onbekend.

In de groepsbalans 2010 is 245.426.067 euro geactiveerd voor drie onderhanden projecten in voorbereiding. Het bedrag is een optelsom van de aankoopbedragen voor de grond en andere directe en indirecte kosten. Andere projecten zijn geactiveerd voor 3.759.135, 2.919.923, 22.531.518, 25.746.806 respectievelijk 6.675.184 euro. Volgens externe vastgoedadviseurs hebben de grondposities van dertien projecten per 1 april 2010 een totale waarde van 287,4 miljoen euro. De grondposities van de drie onderhanden projecten in voorbereiding zijn volgens hen 53.700.000, 24.900.000 respectievelijk 17.470.000 euro waard.

Herfinanciering 2011

In 2011 worden de schulden van de nv wegens het vakantiepark geherfinancierd. Hierbij doen de noteholders van de oorspronkelijke financiering afstand van hun rechten voor een aanspraak op 15 procent van het gefinancierde bedrag. Door de herfinanciering valt 41 miljoen euro vrij, te weten 85 procent van de oorspronkelijke verplichtingen. Deze vrijval is in de geconsolideerde jaarrekening 2010 verwerkt als bate en specifiek toegelicht als “gebeurtenis na balansdatum”.

Na het faillissement dient de curator bij de Accountantskamer een klacht tegen de registeraccountant in die de goedkeurende verklaring afgaf bij de jaarrekening 2010.

Klacht

• Het vakantieparkproject is in de jaarrekening 2010 onjuist gerubriceerd en onjuist gewaardeerd, terwijl deze post onzorgvuldig en niet adequaat is gecontroleerd.
• Andere projecten zijn in de jaarrekening 2010 onjuist gerubriceerd en onjuist of onbetrouwbaar gewaardeerd, terwijl deze posten niet adequaat (en onzorgvuldig) zijn gecontroleerd.
• In de jaarrekening is vanwege de herfinanciering ten onrechte een vrijval van 41 miljoen euro opgenomen met een onjuiste toelichting; de accountant heeft onvoldoende controle-informatie verzameld dan wel de beschikbare controle-informatie onjuist geïnterpreteerd.

Oordeel

Het tweede klachtonderdeel is gegrond; de rest van de klacht is ongegrond.

Vakantiepark

De waardering van dit project is slechts gebaseerd op de huuropbrengsten uit twee biedingen van een potentiële exploitant, terwijl een huurovereenkomst ontbrak. Volgens de Accountantskamer maakt het ontbreken van zo’n contract alleen de waardering en de beoordeling door de accountant nog niet ondeugdelijk. Een serieuze bieding kan namelijk (mede) een basis voor de bepaling van de actuele waarde. De accountant heeft de voorwaarden van de biedingen echter niet beoordeeld. De curator heeft daarentegen niet duidelijk gemaakt dat de voorwaarden “stevig” of anderszins bezwaarlijk waren. Dat de accountant de voorwaarden negeerde, is daarom niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.

Verder heeft de accountant wel degelijk de taxatie door de taxateur en het memo van de vastgoedexpert beoordeeld. De curator heeft niet aannemelijk gemaakt dat de accountant de rubricering en waardering van het project niet had mogen accepteren of de waardering van dit project onzorgvuldig en niet adequaat heeft getoetst.

Andere projecten

Dat het vastgoedbedrijf projecten in voorbereiding en onverkochte projecten in uitvoering verantwoordt onder ‘onderhanden projecten’ druist in tegen de definitie van uit RJ 940. Daarin staat dat:

• een onderhanden project een met een derde overeengekomen project is voor de constructie van een actief of activa waarvoor nog geen koper/afnemer is;
• voorraden zijn activa die worden aangehouden voor verkoop in het kader van de normale bedrijfsvoering of activa die voor zo’n verkoop worden aangehouden in het productieproces dan wel activa in de vorm van grond- en hulpstoffen ten behoeve van het productieproces.

Volgens het Modellenbesluit kun je posten soms weliswaar anders omschrijven. Maar dat kan niet als het Burgerlijk Wetboek en de RJ (de betekenis van) die posten duidelijk definiëren. De accountant had moeten constateren dat het bedrijf een voorraadpost ten onrechte heeft gepresenteerd als onderhanden project.

Daarbij komt dat het bedrijf de balans op een verwarrende manier heeft opgesteld. Er blijkt namelijk niet duidelijk uit dat het bij de posten ‘projecten in voorbereiding’ en ‘projecten in uitvoering onverkocht’ gaat om grondposities die gewaardeerd worden volgens RJ 220. Het onderscheid tussen verkochte projecten, die geen voorraad betreffen, en onverkochte projecten, die wel voorraad betreffen, wordt niet toegelicht. Bovendien is in de toelichting op de geconsolideerde balans de totale boekwaarde van de onderhanden projecten bepaald aan de hand van de cumulatieve opbrengstwaarde van de lopende en afgewikkelde projecten.

De accountant is daarom onvoldoende kritisch geweest op de juistheid van de rubricering van de posten en de verwarring die een onjuiste rubricering teweeg kan brengen. Zonder nadere toelichting van de voorraden en de onderhanden projecten had hij niet mogen instemmen met de gekozen presentatie in de jaarrekening.

Waardering grondposities andere projecten

Volgens de curator zijn de grondposities voorraden die moeten worden gewaardeerd tegen de lagere opbrengstwaarde. Volgens de accountant vallen de grondposities in de categorie ‘grondstoffen’, omdat deze zijn verworven om daarop woningen te ontwikkelen en dus bestemd om uiteindelijk onderdeel te worden van het eindproduct (de woning). Volgens RJ 220.329 kan de opbrengstwaarde van de grond dan worden afgeleid van de opbrengstwaarde van het eindproduct. Mits je rekening houdt met de geschatte kosten om het product te voltooien en te verkopen.

De curator vindt het zeer onwaarschijnlijk dat de projecten doorgaan, zodat in haar ogen een (af)waardering geboden is conform artikel 2:387 BW.  De accountant gaat uit van een grote kans dat de projecten doorgaan en meent dat je bij een eventuele afwaardering RJ 220.329 moet volgen.

De Accountantskamer vindt de keuze tussen RJ 220.323 en RJ 220.329 voor de waardering arbitrair. De keuze heeft namelijk weinig invloed op de uiteindelijke waardering op basis van de kostprijs of de lagere marktwaarde (en dus voor het effect op de balans en de winst en het verlies). Daarom kun je niet zeggen dat een onjuiste basis en waarderingsmethode is gekozen. Je kunt je echter wel afvragen of de uitkomst juist is gezien de gekozen methode.

Het antwoord hangt af van de zekerheid dat elk project op termijn gerealiseerd kan worden en van de verwachting dat het tegen of boven de kostprijs zal worden verkocht. Ontbreekt die zekerheid of is die onvoldoende dan ligt waardering op grond van de directe opbrengstwaarde voor de hand (RJ 220.323). Is er wel voldoende zekerheid dan kunnen de grondposities worden gewaardeerd op basis van de afgeleide opbrengstwaarde van het project (RJ 220.329).

Op de zitting heeft de accountant desgevraagd bevestigd dat de slagingskans van de projecten in aanmerking is genomen bij de waardering. Na een beoordeling van de verkregen controle-informatie is hij ervan uitgegaan dat de slagingskans op lange termijn voldoende is, te weten groter dan 50 procent.

Uit dit summiere verweer blijkt volgens de Accountantskamer niet dat de projecten zeker zouden worden gerealiseerd of dat de kans daarop zo groot was dat er niet hoefde te worden afgewaardeerd. De kans op realisatie van de projecten was nul of zeer klein, want:

• volgens het provinciale Streekplan had de grond geen woonbestemming en volgens de gemeente was woningbouw daar (nog) niet aan de orde;  
• in de externe taxatierapporten, die de accountant beschouwt als essentiële informatie, wordt de kans dat de projecten doorgaan weliswaar groot ingeschat, maar de rapporten hebben als peildatum 1 april 2010 respectievelijk 11 juni 2012, terwijl het gaat om de waarde per 31 december 2010;
• de laatstgenoemde taxatie komt bovendien een paar miljoen lager uit dan het bedrag waarvoor het project is geactiveerd;
• de accountant baseert zich in zijn verweer op openbare informatie van april en juli 2017.

Uit het controledossier blijkt dat de informatie over de haalbaarheid van grootschalige woningbouw op de desbetreffende locatie tegenstrijdig is. Volgens paragraaf 11a van NV COS 500 had de accountant dan moeten vaststellen in hoeverre hij de controlewerkzaamheden moest aanpassen. Dat heeft de accountant niet gedaan. Hij heeft daarentegen zeer vertrouwd op de inschatting van het management, hoewel die in tegenspraak was met controle-informatie uit externe bron. Omdat de peildata in de taxatierapporten niet juist waren, had – zoals de ingeschakelde expert van zijn kantoor hem ook aanraadde – op zijn minst een aanvulling op het taxatierapport moeten vragen met:

• de relevante ontwikkelingen sinds de taxatiedatum;
• een geactualiseerde beschouwing over de slagingskansen van het project;
• de actuele waarde.

Voldoende controle-informatie?

Had de accountant - gezien de tegenstrijdige controle-informatie - bij drie (van de tien andere) projecten wel voldoende geschikte controle-informatie om te concluderen dat er geen materiële afwijkingen in de financiële overzichten stonden en hij zijn oordeel in de controleverklaring niet hoefde aan te passen?

Niet bij project 1, want uit het controle-dossier kan niet worden opgemaakt:

• welke elementen uit de externe controle-informatie (plannen van provincie, lokale overheid) de accountant heeft meegewogen in zijn professioneel-kritische beoordeling van de langetermijnvisie van het management;
• in hoeverre de accountant de opdracht aan, de uitvoering door en de conclusies van de taxateur heeft beoordeeld;
• wat de conclusies van de taxateur waren en in hoeverre is gekeken naar gebeurtenissen van na de balansdatum en de vaststelling van de jaarrekening;
• welke overwegingen de accountant had hij toen hij concludeerde dat er geen afwijking van materieel belang is in de hoogte van de waardering.

Over project 2 is de controle-informatie in het controle-dossier summier:

• een overzicht van het project;
• bevindingen over “te bespreken of op te vragen punten”;
• welke documenten over dit project te ontvangen zijn;
• het cijfer “23” en de datum 6 januari 2010 in de kantlijn;
• een brief aan de gemeente waarin het bedrijf vaststelt dat er vertraging is en vraagt hoe de planning van de gemeente eruit ziet;
• een update waaruit blijkt dat de ontwikkeling in 2013 van start zou gaan en dat met de wethouder wordt gesproken, waarbij onduidelijk is welke documenten de accountant heeft ontvangen.

Uit het dossier kan niet worden opgemaakt of de accountant conform Standaard 500 paragraaf 9 heeft geëvalueerd of ontvangen informatie betrouwbaar genoeg is en of meer werkzaamheden nodig waren. Evenmin blijkt uit het dossier of de accountant steeds (volgens Standaard 540 - 13 b 1) heeft getoetst hoe het management de schatting heeft gemaakt, op basis van welke gegevens en of die waarderingsmethode hier passend was. Volgens de accountant heeft hij een taxatierapport geraadpleegd, maar zo’n rapport zit niet in het controledossier. Omdat uit het (door de curator overgelegde) taxatierapport blijkt dat de grondpositie geen woonbestemming had en de peildatum voor de taxaties zes tot acht maanden voor de balansdatum lag, had de accountant meer controle-informatie moeten verzamelen.

De accountant is dus niet professioneel-kritisch genoeg geweest toen hij de waardering van de drie projecten controleerde en heeft blijkens het controledossier niets gedaan om het controlerisico terug te brengen naar een aanvaardbaar laag niveau en om redelijke conclusies te kunnen trekken om zijn oordeel op te baseren. Hij mocht daarom niet akkoord gaan met de rubricering van de drie projecten. Hij heeft de waardering onvoldoende professioneel-kritisch gecontroleerd en daarmee ondeskundig en onzorgvuldig gehandeld.

Ad 11 Vrijval van de financiering ad 41 miljoen

Volgens de curator was de herfinanciering in augustus 2011 geen gebeurtenis na balansdatum en had die als volwaardige schuld moeten worden verwerkt om volgens RJ 115.105 een goed beeld te geven van de feitelijke situatie per balansdatum. Volgens de accountant was verwerking volgens RJ 160.201 voldoende inzichtelijk en heeft hij alle onderliggende stukken gecontroleerd. De Accountantskamer vindt beide standpunten verdedigbaar. De accountant heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat:

• hij op dit punt een adequate controle heeft uitgevoerd;
• die controle op het juiste niveau binnen het team is belegd;
• het bedrijf is geraadpleegd over (onder andere) de continuïteit;
• hij zorgvuldig heeft gehandeld door deze werkzaamheden en zijn overwegingen en conclusie te documenteren in het dossier.

Al met al geeft de jaarrekening voldoende inzicht in de verhouding tussen vreemd vermogen en eigen vermogen en in het effect van deze eenmalige en bijzondere herfinancieringstransactie. Dit verwerken als vrijval of de gebeurtenis slechts toelichten heeft geen materiële impact op het oordeel van de gebruiker of op eventuele beslissingen die op grond van deze jaarrekening worden genomen.

Maatregel

Berisping. De accountant is onvoldoende kritisch geweest tegenover de rubricering en de waardering. Bij de waardering heeft hij de slaagkans van de projecten niet kritisch genoeg bekeken en bij de controle daarvan genoegen genomen met ontoereikende controle-informatie. Daardoor heeft hij in strijd gehandeld met het fundamentele beginsel van deskundigheid en zorgvuldigheid. Daar staat tegenover dat hij:

• zorgvuldig heeft gehandeld ten aanzien van de continuïteit;
• de gebruikers van de jaarrekening daarover voldoende inzicht heeft gegeven;
• deskundig en zorgvuldig heeft gehandeld bij de controle van de waardering van het vakantiepark en de verwerking van de herfinancieringstransactie.

Annotatie Lex van Almelo

Dat de Accountantskamer sinds 1 januari een nieuwe voorzitter heeft, zien we terug in de uitgebreide motivering van de maatregel, waarin óók de pluspunten worden genoemd. Niettemin is na het omvallen van een groot bedrijf opnieuw gebleken dat de controlerend accountant niet professioneel-kritisch genoeg was toen hij de jaarrekening goedkeurde.

De pijn zit ’m niet in klakkeloos meegaan met de continuïteitsveronderstelling. De accountant heeft met nadruk gewezen op deonzekerheid over de continuïteit en hier klaagt de curator dan ook niet over. De berisping dankt de accountant aan de gebrekkige controle-informatie over de rubricering en waardering van tien vastgoedprojecten. De actuele waarde van die projecten stond of viel met de slaagkans. De informatie die de accountant hierover had, was tegenstrijdig. Daarom had hij hier dieper in moeten duiken.

Het is niet gezegd dat de curator met de berisping een wapen in handen heeft om een schadevergoeding te claimen. Onlangs zei de Rechtbank Midden-Nederland nog dat PwC de geldschieters géén schade heeft berokkend door de jaarrekening en de waardering goed te keuren. In dit geval heeft de accountant de schade pas veroorzaakt als de banken en noteholders hun handen van het bedrijf zouden hebben afgetrokken wanneer zij hadden geweten dat de werkelijke waarde van de projecten lager was. Gezien de feiten in deze uitspraak lijkt mij dat twijfelachtig, zeker omdat de accountant heeft gewezen op de onzekerheid over de toekomst.