Michel Uijen

Onlangs heeft de Hoge Raad in een belangrijk arrest de rekenmethode van incourant vastgoed gewijzigd. Eigenaren van incourante onroerende zaken zoals ziekenhuizen, scholen, nutsvoorzieningen en maatschappelijk vastgoed, mogen namelijk meer afschrijven. Doordat de uitspraak recent is gedaan door de Hoge Raad, is hier nog geen rekening mee gehouden bij de WOZ-beschikkingen voor 2020. Waardes zijn dus veelal te hoog vastgesteld.   

Gecorrigeerde vervangingswaarde

De gemeente bepaalt de WOZ-waarde van incourante onroerende zaken op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Hierbij wordt eerst de grond gewaardeerd en daarna de opstal. De opstalwaarde wordt bepaald aan de hand van een afschrijvingsmethodiek op de vervangingswaarde. Bij deze rekenmethode is het van belang dat zowel de periode waarin men afschrijft als de restwaarde goed wordt berekend.

Arrest

Als een object bijna zijn restwaarde bereikt, hanteert de gemeente standaard een levensduurverlening van tien jaar. Dit klinkt misschien logisch, maar dat is het niet. Een gebouw kan bijvoorbeeld na dertig jaar nog prima voldoen, maar dat wil niet zeggen dat de restwaarde niet is bereikt. Previcus spande namens een klant een procedure aan tegen het verlengen van de levensduur. Het gebouw in kwestie was goed onderhouden, maar was verder in originele staat. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaf aan dat de restwaarde enkel bereikt kan worden als het object niet meer in gebruik is.

De Hoge Raad heeft dit nu terecht teruggedraaid. In de praktijk komt het bij incourante objecten namelijk vaak voor dat aan het einde van het gebruik de waarde berekend wordt op basis van grondwaarde minus sloopkosten. Het gebouw zelf heeft vaak geen waarde meer. Het is dan niet reëel om voor de WOZ-waarde dan toch een extra hoge restwaarde te berekenen. In een eerdere procedure oordeelde het Gerechtshof al dat de restwaarde zelf te hoog was vastgesteld. Nu is dus ook de structurele restlevensduur systematiek door het hoogste orgaan als onjuist bestempeld.

Fout in waardering

De gemeente baseert de WOZ-waarde op de landelijke taxatiewijzers. In deze taxatiewijzers wordt een aantal uitgangspunten voorgeschreven. Eén van deze uitgangspunten blijkt nu dus niet correct te zijn. Doordat deze uitspraak van de Hoge Raad op 31 januari 2020 is gedaan, zijn gemeenten niet meer in staat om de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2020 aan te passen. Hierdoor is een groot deel van de WOZ-waarden van incourante objecten dus te hoog bepaald.

Uitspraak Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2020:169