Anja Zandee-Dingemanse

De financiële gevolgen kunnen groot zijn. Vallen beleggingen in onroerende zaken in box 1, dan zijn de huuropbrengsten en de winst bij verkoop belast tegen het progressieve tarief, oplopend tot 52 procent. In box 3 is de belastingplichtige ‘slechts’ vermogensrendementsheffing verschuldigd, neerkomend op 1,2 procent inkomstenbelasting over de waarde van het vermogen.

In de Wet op de inkomstenbelasting 2001 is uitdrukkelijk bepaald dat het resultaat van beleggingen belast is als sprake is van inkomsten uit arbeidsactiviteiten die gericht zijn op het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat. Om de rechts­vinding richting te geven wordt in de wet een aantal activiteiten expliciet genoemd, zoals het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door belanghebbende zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen, of het door de belastingplichtige aanwenden van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis. Maar dit zijn slechts voorbeelden en de genoemde activiteiten leiden zeker niet zonder meer tot belastbaarheid.

Arbeid

Iedere vorm van vermogensbeheer gaat gepaard met het verrichten van arbeid. Ook bij het beleggen in onroerende zaken is dat het geval. Zo zal de belegger contact hebben met huurders, de huur innen, huurovereenkomsten (laten) opstellen, et cetera. Deze arbeid is echter normaal vermogensbeheer. Van normaal vermogensbeheer is bij arbeid door de belastingplichtige geen sprake als die arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar als doel heeft daar­mee een hoger rendement te behalen dan het rendement bij normaal vermogensbeheer. Jammer genoeg is moeilijk te zeggen wanneer de arbeid normaal is voor het vermogensbeheer en welke activiteiten het zijn die ervoor zorgen dat de grenzen van ‘normaal vermogensbeheer’ worden overschreden.

Geen lijn

Dat het lang niet altijd duidelijk is wanneer sprake is van meer dan normaal vermogens­beheer, blijkt ook uit de vele procedures die op dit gebied zijn gevoerd. De jurisprudentie laat allerlei voorbeelden zien van grensverkennend gedrag. Uit die zeer casuïstische jurisprudentie blijkt dat de feiten van groot belang zijn. Indicaties voor een belaste werkzaam­heid zijn bijvoorbeeld de snelheid van doorverkopen, het zelf verrichten en/of actief managen van verbouwingen, projectontwikkeling en splitsen en uitponden. Ook geldt dat hoe groter het aantal panden is, des te eerder sprake zal zijn van een belaste werkzaam­heid.

In de jurisprudentie is geen lijn te ontdekken wanneer bij het beleggen in onroerende zaken  sprake is van normaal vermogensbeheer en wanneer niet. De feiten en omstandigheden van elk individueel geval moeten daarom telkens opnieuw worden beoordeeld. Dat is een lastige opgave en in de belastingpraktijk is het begrip vermogensbeheer dan ook vaak onderwerp van discussie. Rond de begrippen ‘uitponden’ en ‘voorkennis’ geldt dat zeker.

Steeds toetsen

Bij het uitponden van onroerende zaken kan gedacht worden aan het kopen van een complex van onroerende zaken, of het splitsen van een onroerende zaak in appartementsrechten, om vervolgens de afzonderlijke delen voor een hogere prijs door te verkopen. Het uitponden van onroerende zaken is in de wet genoemd als een voorbeeld van het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te boven gaat. Maar voor belastingheffing in box 1 moeten dan wel werkzaamheden zijn verricht die onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van – redelijkerwijs te verwachten – voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan.

Uit een uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat dit niet altijd het geval is. Ook bij uitponding dient dus steeds getoetst te worden of de verrichte activiteiten normaal actief vermogensbeheer te boven gaan. Het splitsen en afwachten van het vertrek van huurders is als zodanig nog geen gekwalificeerde arbeid en nog onvoldoende om belastbaarheid in box 1 aan te nemen. Uitponden betekent dus nog niet automatisch dat de activiteiten normaal vermogensbeheer te boven gaan.

Bestemmingsplan

Kennis en voorkennis lopen soms door elkaar. Internet en (sociale) netwerken leveren veel kennis op, maar dan is nog geen sprake van voorkennis. Dat geldt ook voor algemeen bekende gegevens en informatie. Bij voorkennis kan bijvoorbeeld gedacht worden aan bijzondere kennis over een voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan. Maar ook dan is belast­baarheid in box 1 alleen aan de orde als de belastingplichtige enige arbeid heeft verricht. Ook winst behaald bij verkoop van appartementen die eerst werden verhuurd, is volgens de Hoge Raad niet per definitie meer dan actief vermogensbeheer. De wetenschap dat een deel van de huurders eventueel het door hen gehuurde appartement wil kopen, is in ieder geval onvoldoende voor belastingheffing in box 1.

Het mag duidelijk zijn dat transacties in onroerende zaken tot belastbaarheid kunnen leiden. Wanneer wel en wanneer niet, is echter lang níet altijd duidelijk. De term ‘normaal vermogensbeheer’ blijft vaag. Het is te hopen dat bij de komende belastingherziening, mede ter vereenvoudiging van het belasting­stelsel, hieraan aandacht wordt besteed.