Verhoogd risico op fraude en red flags genegeerd bij controle
Een registeraccountant die eerder werd berispt wegens de slechte controle van leningen wordt nu tijdelijk doorgehaald, omdat hij in zeven volgende boekjaren geen inschatting maakt van de frauderisico's en onvoldoende aandacht besteedt aan de waardering van een vennootschap en een beleggingsobject.
Accountantskamer
- Zaaknummers:
- 24/4054 Wtra AK
- Datum uitspraak:
- 30 juni 2025
- Oordeel:
- gegrond
- Maatregel:
- tijdelijke doorhaling voor zes maanden
- Status:
- nog niet definitief
- Vindplaats:
- ECLI:NL:TACAKN:2025:52
Lex van Almelo
Een registeraccountant is sinds 2004 lid van het controleteam dat de jaarrekeningen van een vastgoedbelegger controleert. In 2007 stapt hij over naar een ander accountantskantoor. De klant beëindigt de controleopdracht en volgt de accountant naar diens nieuwe kantoor, omdat de klant "zeer veel waarde" hecht "aan de goede vertrouwensrelatie" die het de laatste jaren heeft opgebouwd met de registeraccountant.
De klant heeft een holdingmaatschappij en een 100 procent-dochteronderneming, die belegt in vastgoed in Nederland en buitenland. Van november 2010 tot januari 2014 is de meerderheid van de gecertificeerde aandelen in de holding (94,7 procent) in handen van de Stichting Administratiekantoor, die de economische belangen van een familie behartigt. Een familielid is daarvan bestuurder, samen met de directeur van de dochter, die vanaf 2012 feitelijk de enige bestuurder van de STAK is. Twee familieleden zijn bestuurder van de holding en vanaf 2020 nog maar één van hen.
Van januari 2014 tot medio april 2019 is de holding ondergebracht in een 'Maltese' belastingconstructie onder een Ltd, die bestuurd wordt door een Nederlandse stichting. Het bestuur van deze stichting bestaat uit de directeur van de dochter, de huisfiscalist en de huisadvocaat. Medio april 2019 wordt de holding weer onder de STAK geschoven. Het bestuur van de STAK wordt gevormd door de STAK-bestuurder van weleer, de huisadvocaat en een vertegenwoordiger van de bank.
In Costa Rica wordt een resort ontwikkeld door een Costa Ricaanse rechtspersoon (hierna: de SA), met een directeur die er van 2003 tot februari 2022 de scepter zwaait. De aandelen van deze SA zijn in handen van een NV, die gevestigd is op Curaçao, waarvan deze directeur de enig aandeelhouder is via een houdsterstructuur, die bestaat uit haar dochter, kleindochter en tachtig Sociedades Anónimas. Een andere Curaçaose NV treedt op als trustbestuurder van de houdster-NV (hierna: de Curaçaose NV), de dochter en de kleindochter.
Het resort-project wordt in de loop der jaren meerdere keren getaxeerd:
Taxateur OM Propiedades | |
2008 | $ 59.516.034,23 |
2010 | $ 41.626.075,84 |
2014 | $ 43.062.691,80 |
2017 | $ 49.652.743,73 |
Taxateur Logan | |
2022 | $ 10.800.000 c.q. $ 8.742.000 bij bulk sale |
De dochteronderneming van de Nederlandse vastgoedbelegger heeft sinds 2000 leningen verstrekt aan de Curaçaose NV en haar groepsmaatschappijen voor de ontwikkeling van het resort. In oktober 2008 verstrekt deze dochter nog eens $ 3.000.000, waarmee het totaal van leningen voor deze NV uitkomt op $ 23.700.000. Als zekerheid dienen alle aandelen van de Curaçaose NV en haar deelnemingen, waaronder die in de Costaricaanse SA die het resort ontwikkelt.
De directeur van de Costaricaanse SA, tevens eigenaar van de Curaçaose NV, sluit in 2013 met de Nederlandse dochter een vaststellingsovereenkomst, waarin staat dat de dochter:
- met terugwerkende kracht per 1 januari 2013 alle aandelen in het kapitaal van de NV overneemt voor $ 1;
- zich verplicht het uitgeleende bedrag aan de NV om te zetten in agio;
- haar toekomstige stortingen aan de NV ook zal aanmerken als agio.
In een side letter bij de vaststellingsovereenkomst staat dat de dochter nadere afspraken zal maken met de directeur van de Costaricaanse SA over directievergoeding, winstdeling en terugbetaling van de lening die de directeur heeft verstrekt aan het resort. Op de dag dat de dochter de aandelen in het kapitaal van de NV overneemt, worden de leningen omgezet in agio voor een bedrag van $ 28.658.508 c.q. € 21.661.442.
In 2007 koopt de Nederlandse dochter een recreatiecentrum, dat bestaat uit een ijsbaan en verhuurbare kantoorruimte. De verkoper is een stichting, die in 2012 failliet gaat. De taxatiewaarde van het recreatiecentrum neemt in de loop van de jaren af:
2014 | € 12,5 miljoen |
2015 | € 6,4 miljoen |
2016 | € 7.750.000 |
2017 | € 4.225.000 |
De dochter zet het centrum van 2007 tot 2017 echter steeds op de balans voor € 12,5 miljoen. Tot 2014 wordt het centrum gekwalificeerd als 'vastgoed in exploitatie', vanaf 2015 als 'vastgoed in ontwikkeling'.
In 2023 dienen de vastgoedbelegger en zijn dochter een eerste tuchtklacht in tegen registeraccountant vanwege de gebrekkige controle van haar jaarrekeningen over boekjaar 2012. De Accountantskamer verklaart de klacht gegrond en legt een berisping op, die na intrekking van het hoger beroep definitief is. In november 2024 dienen de vastgoedbelegger en zijn dochter een tweede klacht tegen de registeraccountant in bij de Accountantskamer.
Klacht
De accountant heeft bij de controle van de jaarrekeningen 2013 tot en met 2019 van de vastgoedbelegger en zijn dochter:
- onvoldoende controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van de waardering van de Curaçaose NV en van het Nederlandse recreatiecentrum en ten onrechte goedkeurende controleverklaringen afgegeven bij de geconsolideerde jaarrekeningen 2013 tot en met 2019 van de vastgoedbelegger;
Dit klachtonderdeel valt uiteen in verwijten in verband met:
- de consolidatie;
- de overname van de Curaçaose NV;
- de waardering van de Curaçaose NV in de jaarrekeningen 2014-2019;
- de risico-inschattingswerkzaamheden (vermogensonttrekkingen, gebrekkige governance en bedrijfsvoering, het buiten toezicht houden van activiteiten, de belangen van de directeur van het resort, de financieringsbehoefte bij de NV en de SA, de aard van de activiteiten, gelegenheid voor frauduleuze verslaggeving, gelegenheid voor oneigenlijke toe-eigening en de rechtvaardiging daarvan, red flags);
- onvoldoende controlewerkzaamheden verricht ten aanzien van de waardering van het recreatiecentrum in de jaren 2013 tot en met 2017.
- bij de controles geen maatregelen getroffen om zijn onafhankelijkheid te waarborgen.
Oordeel
De klacht is gegrond.
Klachtonderdeel a Waardering en goedkeuring
a.1 Niet geconsolideerd
De controlerend accountant moet beoordelen of de te controleren entiteit al dan niet een consolidatieplicht heeft (zie Standaard 600). Alle groepsmaatschappijen moeten worden geconsolideerd, zodat de geconsolideerde jaarrekening een goed beeld geeft van het geheel aan economische activiteiten en prestaties binnen de groep. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen die met elkaar in een groep zijn verbonden (artikel 2:24b BW). Het belang dat de vastgoedbelegger in 2013 verwierf in de Curaçaose NV moest dus al vanaf dat boekjaar in de geconsolideerde jaarrekening 2013 van de vastgoedbelegger.
Het is niet duidelijk waarom de accountant meent dat de consolidatie niet nodig is. Hij heeft in zijn controledossier geen zichtbare controlewerkzaamheden vastgelegd over de wettelijke criteria als economische eenheid, organisatorische verbondenheid en centrale leiding. Op de zitting heeft de accountant gezegd dat de vastgoedbelegger geen grip had op de Curaçaose NV, omdat die werd bestuurd door een trustkantoor op Curaçao. Daarom is de NV volgens hem ook geen groepsmaatschappij.
Volgens de Accountantskamer zijn er meer criteria voor een groepsverband. In RJ 217.202 staat dat het ervan afhangt of een bepaalde maatschappij in wezen de andere maatschappij beheerst of feitelijk het beleid bepaalt in de andere (beleidsafhankelijke) maatschappij, bijvoorbeeld door:
- een meerderheid van de stemrechten te kunnen uitoefenen in de algemene vergadering; of
- de meerderheid van bestuurders te kunnen benoemen of ontslaan.
Dat een trustbestuurder is aangesteld vindt de Accountantskamer onvoldoende voor de conclusie dat er geen groepsverband bestaat. Temeer, omdat de vastgoedbelegger in zijn jaarrekening uiteenzet dat hij het belang juist heeft verworven om zijn invloed op het resort-project te vergroten. Als je ervan uit zou gaan dat de Curaçaose NV wél een groepsmaatschappij is, dan is het de vraag of de vastgoedbelegger de vervreemdingsvrijstelling mocht toepassen.
Volgens RJ 217.305 mag een belang op de overnamedatum alleen worden geclassificeerd als 'slechts gehouden om te vervreemden' wanneer het belang waarschijnlijk binnen een jaar wordt verkocht en op de overnamedatum (of kort daarna) wordt voldaan aan de volgende indicatoren:
- de maatschappij is geschikt voor onmiddellijke vervreemding;
- er is een verkoopbesluit genomen en een verkoopplan opgesteld;
- er is feitelijk een begin gemaakt met de uitvoering van het verkoopbesluit en -plan;
- de verkoopprijs is in overeenstemming met de reële waarde; en
- het is niet te verwachten dat het verkoopplan fundamenteel zal worden gewijzigd of zal worden ingetrokken.
Volgens RJ 217.305 wordt meestal binnen drie maanden na de overnamedatum aan deze indicatoren voldaan. De goedkeurende controleverklaring bij de jaarrekening 2013 is afgegeven op 25 november 2014, bijna twee jaar na het verwerven van het kapitaalbelang. Die lange periode is een belangrijke contra-indicatie dat het belang slechts werd gehouden om het te vervreemden. De accountant had daarom voldoende en geschikte controle-informatie moeten hebben (vastgelegd in zijn controledocumentatie) over zijn oordeel dat ondanks de contra-indicatie werd voldaan aan de voorwaarden van de vervreemdingsvrijstelling en de toepassing daarvan dus aanvaardbaar was.
De accountant heeft op de zitting gezegd dat hij had kennisgenomen van de verkoopplannen van het resort. Over de verkoopplannen had hij mailcontact gehad met de verkopend makelaar in Amerika. Daarnaast heeft de directie van de vastgoedbelegger bevestigd dat zij het plan had het resort te verkopen. Deze controle-informatie heeft de accountant echter niet onderbouwd met stukken uit zijn controledossier.
Bovendien vindt de Accountantskamer dat het inschakelen van een makelaar voor het resort onvoldoende controle-informatie oplevert om de toepassing van de vervreemdingsvrijstelling aanvaardbaar te achten, al was het maar omdat de verkoop van het resort nog geen vervreemding van de NV inhoudt. Het resort werd immers via enkele dochtermaatschappijen gehouden. Ook de overige indicatoren uit RJ 217.305 zijn niet zichtbaar getoetst en vastgelegd in het controledossier.
Bij de controle van boekjaar 2014 zijn de tekortkomingen nog zichtbaarder, omdat de vastgoedbelegger het belang inmiddels ruim drie jaren aanhield toen de accountant op 1 juli 2016 de goedkeurende controleverklaring afgaf. Op de zitting heeft de accountant geen controlewerkzaamheden kunnen noemen en aantonen, die de aanvaardbaarheid van de vervreemdingsvrijstelling aannemelijk maken.
Bij de controle van de jaarrekening 2015 heeft de accountant de SRA geconsulteerd aan de hand van een memorandum, waarin hij aangeeft dat er is geen sprake van een groepsmaatschappij en het belang is verworven met het voornemen tot vervreemding. De SRA onderschrijft deze conclusies. De Accountantskamer vindt dat de steun van de SRA geen voldoende en geschikte controle-informatie oplevert, omdat de vraag aan de SRA uitgaat van feiten en omstandigheden waarvoor geen voldoende en geschikte controle-informatie voorhanden is. De accountant heeft het groepsverband en de aanvaardbaarheid van de vervreemdingsvrijstelling immers onvoldoende beoordeeld.
Daarbij komt dat het advies van de SRA tegenstrijdigheden lijkt te bevatten. Uit het memorandum valt op te maken dat het resort geruime tijd te koop staat, maar door allerlei externe factoren nog niet is verkocht. De SRA schrijft dat:
- in RJ 217.304 en 305 als voorwaarde staat dat de verkoop binnen een jaar waarschijnlijk is;
- de accountant, omdat de verkoop lang op zich liet wachten, niet de classificatie 'slechts gehouden om te vervreemden' heeft gekozen, maar de kwalificatie 'financieel vast actief'.
Als de deelneming wordt gehouden om te vervreemden en aan de criteria daarvoor voldoet, hoort deze op de geconsolideerde balans niet te staan onder de financiële vaste activa, maar onder de kortlopende activa. Ook verhoudt het 'slechts gehouden om te vervreemden' zich moeilijk met de lange duur van de verkoop. De accountant had deze tegenstrijdigheden conform Standaard 220.18 moeten afstemmen met de geconsulteerde partij en moeten betrekken in zijn uiteindelijke afwegingen en conclusie.
Na de overname van de NV in 2013 is deze vennootschap een dochtermaatschappij van de Nederlandse dochter en dus een kleindochter van de vastgoedbelegger. Deze dochter maakte gebruik van de tussenhoudstervrijstelling (artikel 2:408 lid 1 sub b BW) om de financiële gegevens van de NV niet te consolideren in haar jaarrekening. Eén van de voorwaarden voor deze vrijstelling is dat de financiële gegevens die de Nederlandse dochter zou moeten consolideren, zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van een groter geheel. Dat is niet gebeurd. De vastgoedbelegger maakt immers gebruik van de vervreemdingsvrijstelling. De accountant had dit in zijn afwegingen en conclusies moeten betrekken.
a.2 Overname en waardering van Curaçaose NV
De accountant heeft geen inzage gehad in het bestaan en de waardering van activa en passiva van de NV, haar dochters en de SA. Het actief van de NV bestaat dan voornamelijk uit een deelneming, die op haar beurt een schakel is in een keten van andere maatschappijen. Om de waarde van activa en passiva van de NV te kunnen beoordelen, moet de accountant de waarde van de deelnemingen binnen en buiten de houdsterstructuur moeten (laten) bepalen.
De accountant beschikt echter niet over de benodigde informatie om door de hele aandeelhoudersstructuur heen te kijken en heeft alleen taxatierapporten van het resort en een niet-actuele jaarrekening van de NV over 2012. Over (gecontroleerde) jaarrekeningen van de NV-dochters en de SA’s beschikte hij niet. De accountant heeft erkend dat hij:
- voor de waardering alleen de verklaring van het management had en de taxatierapporten;
- hiermee onvoldoende en geen geschikte controle-informatie had om de waardering van de NV te controleren.
In de uitspraak over de eerste klacht zegt de Accountantskamer over de waardering van de $ 21 miljoen uitgeleend geld aan de NV voor het resort-project onder meer dat:
- het vastgoed slechts één van de actief-posten op de balans van de SA is;
- niet duidelijk is welke verplichtingen van de SA daartegenover staan;
- die verplichtingen zouden kunnen blijken uit de balans van de SA;
- de accountant echter geen kennis genomen heeft van (de uit) de balans (blijkende verplichtingen) van de SA;
- de accountant heeft nagelaten de jaarrekeningen van de NV c.s. op te vragen dan wel op andere wijze inzicht te verkrijgen in de financiële positie van de NV;
- dit inzicht nodig was om de waarschijnlijkheid te beoordelen dat de NV aan haar terugbetalingsverplichtingen kon voldoen;
- de NV meer dan tachtig deelnemingen had;
- de accountant heeft toegegeven dat hij geen weet had van het organogram dat bij de klacht is gevoegd en van de rechtspersonen tussen de NV en de tachtig SA's (waarin het project is ondergebracht);
- de accountant heeft zonder inzicht in de structuur geen rechtstreeks verband kunnen leggen tussen de waarde van het resort-project en de waarde van de aandelen van de NV;
- de waarde van de geldlening op niets anders gebaseerd is dan op de veronderstelde zekerheid dat de lening van € 21 miljoen kon worden terugbetaald, omdat het resort meer dan $ 50 miljoen waard zou zijn.
Dezelfde tekortkomingen kleven ook aan de controle van de waardering van de NV.
Ad 4 Risico-inschattingswerkzaamheden
Volgens de vastgoedbelegger heeft de directeur van het resort in de loop der jaren via honderden boekingen voor miljoenen aan 'devoluciones' (uitkeringen) aan zichzelf laten overmaken. De verkoopopbrengsten van percelen gingen naar Zwitserse bankrekeningen of werden uitgekeerd in 'cashier cheques', zodat de bestemming niet duidelijk is. De vastgoedbelegger vermoedt dat deze fraude nog omvangrijker is. Hij verwijt de accountant dat hij de fraude eenvoudig had ontdekt als hij had aangedrongen op inzage in de jaarrekening en administraties van de NV c.s. en dat hij bij aanvang van de wettelijke controle te weinig heeft gedaan aan risico-inschattingswerkzaamheden. De accountant zegt dat hij ten tijde van zijn controle uitging van een geheel andere werkelijkheid, waardoor hij de risico's, die hij nu 'evident' noemt, niet als zodanig heeft gekwalificeerd.
De Accountantskamer kan niet vaststellen welke risico-inschattingswerkzaamheden de accountant heeft uitgevoerd en in hoeverre die voldoende zijn. Volgens de controlestandaarden (Standaard 200.5) verstrekt een accountant een hoog niveau van zekerheid dat de financiële overzichten vrij zijn van materiele afwijkingen. Op die essentie van de controleopdracht moeten de werkzaamheden gericht zijn. Daarvoor is de risicoanalyse van belang, omdat die is gericht op het identificeren en inschatten van het risico op afwijkingen van materieel belang (Standaard 315), die kunnen ontstaan door fouten of fraude (Standaard 315.6).
Om inzicht te verwerven in de te controleren entiteit en haar omgeving inclusief haar interne beheersing (Standaard 315.3) moet de controlerend accountant werkzaamheden zo plannen dat deze inspeelt op de ingeschatte risico's op een afwijking van materieel belang. Volgens de Accountantskamer had de aangeklaagde accountant dit inzicht niet, gezien de vele risico's op een afwijking van materieel belang als gevolg van fraude of fouten:
- een gebrekkige functiescheiding: de leiding en uitvoering van het resort-project waren in één hand en onafhankelijk toezicht (in de vorm van een raad van commissarissen of een interne auditfunctie) ontbrak;
- de NV werd ten onrechte niet geconsolideerd in de jaarrekening van de vastgoedbelegger; de accountant had geen enkel zicht op de activiteiten in en onder de NV; hij ontving hooguit verouderde informatie (taxatierapport, ongecontroleerde jaarrekening);
- de enige aandeelhouder van de NV verkocht de vennootschap met een groot negatief eigen vermogen;
- de NV had nooit winst gemaakt;
- de NV kon geen gecontroleerde jaarrekening laten zien;
- de activiteiten van de NV werden uitgevoerd in een 'black box', omdat niemand zicht had op wat er gebeurde of aanwezig was;
- de aankoop van de NV door de Nederlandse dochter voor $ 1 leverde de NV-aandeelhouder een directe winst op van $ 432.000;
- de aankoop was een transactie met een verbonden partij;
- de persoonlijke financiële situatie van het management werd bedreigd door de financiële prestaties van de entiteit, waardoor dit frauderisicofactoren zijn in de zin van Standaard 240, bijlage 1;
- in de side letter bij de vaststellingsovereenkomst uit 2013 werd de enig aandeelhouder van de NV – tevens directeur van het resort - een eenmalige vergoeding van $ 1 miljoen toegekend met een winstaandeel van 30 procent van al hetgeen bij verkoop resteert nadat alle uitstaande leningen aan partijen zijn terugbetaald.
Op de zitting heeft de accountant gezegd dat hij de side letter niet eerder heeft gezien. Volgens de Accountantskamer had hij er alleen al weet van moeten hebben omdat in de vaststellingsovereenkomst van februari 2013 staat dat de Nederlandse dochter nadere afspraken zou maken met de NV-aandeelhouder. Kortom, de belangen van de NV-aandeelhouder stemden niet overeen met die van de vastgoedbelegger en dat is een frauderisicofactor. De accountant had daarom moeten nagaan of en zo ja welke concrete frauderisico's in dit verband bestonden en welke controlewerkzaamheden noodzakelijk waren om daarop in te spelen.
Er bestond een verhoogd risico op fraude, want:
- het resort was een vastgoedinvestering;
- volgens NBA-handreiking 1117 (Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed) kenmerkt de vastgoedmarkt zich door kapitaalintensiviteit, gebrek aan transparantie, subjectiviteit van waarderingen, complexiteit van sommige transacties, heterogeniteit van het product, laagdrempeligheid en veel relatief kleine spelers;
- het project wordt bovendien ontwikkeld in jurisdicties waar andere bedrijfsomgevingen en -culturen bestaan;
- de vastgoedactiviteiten werden ontwikkeld door een reeks tussenmaatschappijen in te schakelen, zonder dat daarvoor een duidelijke zakelijke reden lijkt te bestaan;
- de eigenaar van de NV heeft in 2015 hypothecaire en contractuele zekerheden gekregen op onderdelen van het Navita-project.
De klagers en de Accountantskamer zien tenslotte een hele lijst aan red flags:
- de belangrijkste rode vlag is dat de accountant geen voldoende en geschikte controle-informatie kon krijgen van de NV en dochters omdat deze niet beschikbaar zou zijn;
- verkoopprijzen wijken beduidend af van de marktwaarde;
- transacties worden intern/extern niet (voldoende) gecontroleerd;
- transacties houden geen verband met de normale bedrijfsactiviteiten, komen niet logisch over en zijn gebrekkig gedocumenteerd;
- er worden transacties uitgevoerd met gelieerde partijen en betrokken werknemers;
- er wordt om onverklaarbare redenen afgeweken van oorspronkelijke plannen en de kostenbegroting;
- personen die belast zijn met het management en de governance zijn nadrukkelijk betrokken bij de transacties, terwijl functiescheidingen en toereikende interne controlemaatregelen ontbreken;
- de taxaties zijn twijfelachtig;
- een of meerdere vastgoedbestuurders spelen een dominante rol.
Een accountant kan niet iedere fraude binnen een onderneming ontdekken, maar van een controlerend accountant wordt verwacht dat deze met een risico-inschatting en een daarop afgestemde controle-aanpak de risico’s op een afwijking van materieel belang als gevolg van fouten en ook van fraude terugbrengt tot een aanvaardbaar niveau. De accountant heeft de opgesomde risico’s niet zichtbaar onderkend en er niet op ingespeeld met een toereikende controle-aanpak.
a.5 Waardering recreatiecentrum
Het recreatiecentrum is een ijsbaan met verhuurbare kantoorruimte en in december 2007 op basis van de huurstroom getaxeerd op € 12,5 miljoen. De bank die de vastgoedbelegger financiert heeft in april 2015 haar waardering van het recreatiecentrum ad € 6,4 miljoen opgenomen in een overzicht. In mei 2016 heeft een taxateur het op basis van de huurstroom getaxeerd op € 7.750.000. In oktober 2017 heeft een vastgoedbedrijf het centrum op basis van de huurstroom getaxeerd op een bedrag van € 4.225.000, in opdracht van een bank.
De vastgoedbelegger heeft het centrum van 2007 tot 2017 in haar jaarrekeningen gezet en in alle boekjaren gewaardeerd op € 12,5 miljoen. Van 2007 tot 2014 stond het als 'Vastgoed in exploitatie' op de balans en vanaf 2015 als 'Vastgoed in ontwikkeling'. In 2018 heeft de Nederlandse dochter het centrum afgewaardeerd naar € 4.225.000, naar aanleiding van de taxatie van het vastgoedbedrijf.
Tot en met 2017 is er niet of nauwelijks afgeschreven op het vastgoed, waardoor er volgens de klagers vanzelf een overwaardering ontstond. De voormalige huurder kampte vanaf 2010 met forse financiële problemen, waardoor de netto-huuropbrengsten in 2011 daalden. Na het faillissement van de huurder in 2012 had een kleindochter van de vastgoedbelegger geen vaste huurstroom meer. Daarom heeft zij de exploitatie zelf ter hand genomen, in de wetenschap dat de exploitatie daarvoor verlieslatend was.
Het recreatiecentrum is volgens de klagers veranderd in 'Vastgoed in ontwikkeling' om afwaardering te voorkomen. Vastgoed in ontwikkeling wordt immers niet gewaardeerd op reële waarde, maar op basis van bestede kosten of lagere opbrengstwaarde. De accountant heeft zich volgens de Accountantskamer niet afgevraagd wat de ontwikkeling van het recreatiecentrum inhield en niet gevraagd naar de reden voor ontwikkeling. De verschillende taxaties uit 2015 en 2016 wijzen op een lagere waardering, zodat duidelijk is waarom het centrum moest worden afgewaardeerd. Toch keurt de accountant het goed dat het centrum voor € 12,5 miljoen in de jaarrekening blijft staan.
De Accountantskamer stelt vast dat het centrum van 2007 tot 2014 als 'Vastgoed in exploitatie' op de balans staat en in de geconsolideerde jaarrekeningen 2013 en 2014 tegen de reële waarde. In de toelichting staat dat:
- de definitie van reële waarde de som geld is die de grond en de gebouwen opbrengen bij vrijwillige verkoop binnen een redelijke termijn;
- deze waarde wordt bepaald door taxatie door onafhankelijke externe deskundigen, tenzij de uitgangspunten van de taxatie materieel zijn gewijzigd;
- de taxatie maximaal drie jaar oud is.
De huuropbrengsten bieden volgens de accountant voldoende controle-informatie over de waardering; een taxatierapport is daarom niet nodig. Volgens de Accountantskamer is een waardering, die uitsluitend is gebaseerd op verwachte huuropbrengsten, niet meer dan een globaal en indicatief oordeel over de waarde. In de jaarrekening staat dat courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat (en bepaald door onafhankelijke externe deskundigen) het uitgangspunt zijn. Op de zitting heeft de accountant gezegd dat hij alleen beschikte over het taxatierapport van het ingeschakelde vastgoedbedrijf. De Accountantskamer ziet daarom niet in waarom de accountant dacht dat hij voldoende en geschikte controle-informatie had bij deze materiële balanspost. Bovendien heeft hij de geprognosticeerde kasstromen niet vergeleken met de daadwerkelijke kasstromen uit de huuropbrengsten in enig boekjaar om zo de aanvaardbaarheid van de € 12,5 miljoen in de jaren na de aankoop vast te stellen.
Klachtonderdeel b Gebrek aan onafhankelijkheid.
Volgens de vastgoedbelegger had de accountant moeten inzien dat hij vanwege de langdurige betrokkenheid bij zijn controlecliënt niet langer onafhankelijk genoeg was en zich wegens deze bedreiging voor zijn onafhankelijkheid moeten laten vervangen.
Volgens de Accountantskamer moet een openbaar accountant bij de uitvoering van een assurance-opdracht zowel in wezen als in schijn onafhankelijk zijn van de assurance-cliënt. Tot 1 januari 2014 golden de Nadere voorschriften onafhankelijkheid van de openbaar accountant (Nvooa). Per 1 januari 2014 zijn deze voorschriften vervallen en vervangen door de Vio. Op grond van het overgangsrecht uit artikel 48 zijn in dit geval de Nvooa van toepassing op de controle-opdracht voor boekjaar 2013 en voor de boekjaren daarna de Vio.
Volgens artikel 3.3 van de Nvooa leidt het voor lange tijd meewerken aan een controleopdracht tot een bedreiging voor de onafhankelijkheid. Daarom is het – kort gezegd – na zeven jaar verplicht om intern te rouleren bij een controlecliënt die een organisatie van openbaar belang (oob) is. De vastgoedbelegger en zijn vennootschappen zijn geen oob's. Volgens artikel 3.3 Nvooa verdient het dan toch de voorkeur om na zeven jaar intern te rouleren. Als dat niet mogelijk is, moet de verantwoordelijk partner bepalen welke andere waarborgen nodig zijn om de bedreiging weg te nemen of terug te brengen tot een aanvaardbaar niveau.
Artikel 28 van de Vio ziet langdurige betrokkenheid van een lid van het assurance-team als een onaanvaardbaar risico van vertrouwdheid of eigenbelang, die het treffen van een maatregel nodig maakt. Volgens lid 2 van artikel 28 Vio moet de accountant na zeven aaneengesloten jaren van betrokkenheid onderbouwen waarom er geen bedreiging bestaat voor de onafhankelijkheid door:
- gemotiveerd vast te leggen dat de duur van de betrokkenheid in de gegeven omstandigheden geen bedreiging vormt voor de onafhankelijkheid;
- deze vastlegging schriftelijk te laten goedkeuren door een functionaris die zijn kantoor heeft aangewezen en die niet betrokken is bij dienstverlening aan de verantwoordelijke partij;
- de vastlegging en de schriftelijke goedkeuring in het assurance-dossier op te nemen.
In grote lijnen bepalen de Nvooa en de Vio hetzelfde: niet langer dan zeven jaren betrokken zijn bij de uitvoering van de controle-opdracht. Als die termijn wordt overschreden, moet de verantwoordelijk partner de afwegingen over het ontbreken van een bedreiging voor de onafhankelijkheid gemotiveerd vastleggen in het dossier. De Vio voegt nog de verplichting toe dat een andere functionaris van het kantoor dit goedkeurt en de schriftelijke goedkeuring wordt vastgelegd.
De aangeklaagde accountant is sinds 2004 betrokken bij de controle van de jaarrekening van de vastgoedbelegger. Aanvankelijk als lid was van het controleteam en sinds 2007 als de opdrachtpartner. In 2007 is hij overgestapt naar een ander kantoor en is de vastgoedbelegger hem gevolgd vanwege 'de goede vertrouwensrelatie'. De accountant is uiteindelijk dertien jaar de verantwoordelijk partner geweest bij de jaarrekeningcontrole van de vastgoedbelegger. Deze lange betrokkenheid bij de controlecliënt is een onmiskenbare bedreiging voor de onafhankelijkheid.
De accountant heeft ieder jaar toestemming gevraagd aan de compliance officer van zijn kantoor, die voortzetting van de controle-opdracht steeds heeft goedgekeurd. Verder is de samenstelling van het controleteam gewisseld, is er een nieuwe financial controller aangetreden bij de vastgoedbelegger en heeft iemand binnen het kantoor, die niet betrokken was bij de controle-opdracht, meegelezen.
De Accountantskamer mist hierbij de overwegingen van de accountant zelf waarom hij zijn langdurige betrokkenheid geen bedreiging vond voor de onafhankelijkheid in schijn en wezen. Zo'n afweging is in ieder geval niet schriftelijk gemotiveerd vastgelegd in het controledossier of gedeeld met de Accountantskamer. Daarmee heeft de accountant niet aangetoond dat hij heeft voldaan aan de Nvooa en de Vio.
De Accountantskamer kan niet zeggen vanaf welk specifiek jaar de accountant niet meer mocht menen dat hij onafhankelijk was, zoals de klager heeft gevraagd. Het is namelijk niet uitgesloten dat de accountant met voldoende waarborgen ook na zeven jaren nog in schijn en wezen onafhankelijk is van zijn controlecliënt. Bij gebrek aan vastlegging valt dat in dit geval niet na te gaan. De Accountantskamer kan daardoor niet vaststellen of de accountant in strijd met het fundamentele beginsel van objectiviteit heeft gehandeld. Dat hij niet heeft voldaan aan de Nvooa en de Vio is echter een schending van het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en zorgvuldigheid.
Maatregel
Tijdelijke doorhaling voor zes maanden. Bij de uitvoering van een assurance-opdracht speelt het vertrouwen van derden een belangrijke rol. De accountant heeft hierbij in strijd gehandeld met de fundamentele beginselen. Het is lastig om de hoogte van de maatregel af te stemmen op het handelen en nalaten van de accountant, omdat hij zijn verweer niet met stukken heeft onderbouwd. Daardoor is het niet duidelijk in hoeverre hij invulling heeft gegeven aan zijn professioneel-kritische instelling. Wel staat vast dat de controlewerkzaamheden over meerdere boekjaren ontoereikend zijn geweest. In die jaren heeft de accountant het management van de vastgoedbelegger etc onvoldoende vragen gesteld en genoegen genomen met ontoereikende of ontbrekende controle-informatie.
Annotatie Lex van Almelo
Simpel gezegd betreft de casus een familie die belegt in vastgoed(projecten) en wordt bedot door het management van een betrokken partij in Costa Rica en Curaçao. Verder staat de waarde van een Nederlandse investering te hoog in de jaarrekening. Een accountant die van 2004 tot 2019 de boeken controleert (waarvan dertien jaar als verantwoordelijk partner), keurt de jaarrekeningen 2013-2019 goed, zonder zich te verdiepen in de waarderingen en de risio’s op fraude. De accountant controleerde in boekjaar 2012 al de jaarrekening en keurde daarbij klakkeloos de waarde van een miljoenenlening goed. Dat leverde hem een berisping op.
De vastgoedbelegger investeert onder meer in de ontwikkeling van een resort in Costa Rica en in een ijsbaan met kantoorruimte in Nederland. De vastgoedbelegger leent in totaal $ 23.700.000 aan een Curaçaose NV. De aandelen in de vennootschap en haar deelnemingen, waaronder die in de Costaricaanse SA die het resort ontwikkelt, worden hierbij gesteld als zekerheid. Met ingang van 2013 neemt (de dochter van) de vastgoedbelegger de aandelen van de Curaçaose NV over voor $ 1. Het uitgeleende bedrag en toekomstige stortingen in de NV zullen worden omgezet in agio. Door deze transactie worden de Curaçaose NV en haar belangen onderdeel van de groep van de vastgoedbelegger. Deze financiële belangen worden echter niet verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening van de vastgoedbelegger. De accountant aanvaardt dit, omdat de zeggenschap over de NV in handen is van een trustkantoor. Dat betekent volgens de tuchtrechter echter niet dat er geen groepsverband bestaat. De vastgoedbelegger had het belang volgens zijn jaarrekening namelijk juist verworven om zijn invloed op het project te vergroten.
De NV had na de aankoop geconsolideerd moeten worden. De vervreemdingsvrijstelling was voor deze groepsmaatschappij niet van toepassing, want daarvoor moeten de aandelen – simpel gezegd – binnen uiterlijk een jaar verkocht zijn. En bij de vastgoedbelegger was dat na bijna twee c.q. ruim drie jaar nog niet gebeurd. Volgens de accountant was de klant dat wel van plan, maar de accountant heeft dat niet met stukken onderbouwd. Zoals hij veel beweringen niet kan staven met documenten uit het controledossier. Het zal dan ook geen toeval zijn dat hij zich niet schriftelijk heeft verweerd.
Eén van de weinige stukken die hij overlegt, is de conclusie van de SRA, dat de NV geen groepsmaatschappij is en er niet geconsolideerd hoeft te worden. De accountant heeft de SRA echter op het verkeerde been gezet met zijn memorandum, waarin hij stelt dat het de bedoeling was het belang te verkopen. De Accountantskamer signaleert een tegenstrijdigheid in het advies van de SRA. De adviseur schrijft dat in RJ 217.304 en 305 als voorwaarde staat dat de verkoop van het belang binnen een jaar waarschijnlijk is. Volgens de SRA moet dan worden overwogen het belang te classificeren als 'slechts gehouden om te vervreemden'. De adviseur schrijft: "U heeft deze classificatie niet gekozen aangezien de verkoop lang op zich laat wachten en om die reden is gekozen voor de kwalificatie als financieel vast actief." De Accountantskamer zegt dat een deelneming, die wordt gehouden om te vervreemden en voldoet aan de vrijstellingscriteria, op de geconsolideerde balans moet worden gerubriceerd onder de kortlopende activa.
De dochter van de vastgoedbelegger consolideert de deelneming ook niet. Zij maakt gebruik van de tussenhoudstervrijstelling uit artikel 2:408 lid 1 sub b BW. Maar één van de voorwaarden voor deze vrijstelling is dat de financiële gegevens die de dochter zou moeten consolideren, te vinden zijn in de geconsolideerde jaarrekening van een groter geheel. En in die van de holding van de vastgoedbelegger staan ze, zoals gezegd, niet.
Volgens de Accountantskamer kwam de accountant op vele punten geschikte controle-informatie tekort en is hij er ten onrechte mee akkoord gegaan dat een beleggingsobject jarenlang niet is afgewaardeerd. Deze punten blijven hier verder onbesproken omwille van de lengte, net als de overwegingen over de bedreiging voor de onafhankelijkheid.
Aandacht is wel nodig voor de frauderisico's. Volgens de vastgoedbelegger heeft de directeur van het Costaricaans resort in de loop der jaren met honderden boekingen miljoenen aan zichzelf uitgekeerd via Zwitserse bankrekeningen en in 'cashier cheques'. De vastgoedbelegger verwijt de accountant onder meer dat hij voor de wettelijke controle te weinig risico-inschattingswerkzaamheden heeft uitgevoerd. De Accountantskamer haalt Standaard 315.3 aan: de accountant moet inzicht verwerven in de te controleren entiteit en haar omgeving en in haar interne beheersing. Daarvoor moet de accountant de controlewerkzaamheden zo plannen dat wordt ingespeeld op de ingeschatte risico's op een afwijking van materieel belang. Bij de overgenomen NV bestonden veel risico's op een afwijking van materieel belang als gevolg van fraude, waaronder een gebrekkige functiescheiding, geen zicht op de activiteiten, alleen verouderde informatie van het management krijgen, nooit winst gemaakt, geen gecontroleerde jaarrekening, transactie met een verbonden partij, financieel belang van het management bij een bepaald resultaat, een vergoeding van 1 miljoen aan het management via een side letter. Dat de belangen van de NV-aandeelhouder c.q. resort-directeur indruisen tegen die van de vastgoedbelegger is een frauderisicofactor. Daarom had de accountant moeten nagaan welke concrete frauderisico's bestonden en welke controlewerkzaamheden nodig waren om daarop in te spelen. Er bestond een verhoogd risico op fraude en er waren tenminste negen red flags (zie a.4 van de samenvatting hierboven). Een controlerend accountant moet een risico-inschatting maken, de controle-aanpak afstemmen op de risico’s op een afwijking van materieel belang en die risico's terugbrengen tot een aanvaardbaar niveau. Dat heeft de vertrouwde accountant allemaal nagelaten.
Deze uitspraak over de boekjaren 2013 tot 2019 geeft accountants de nodige steun als het gaat om frauderisico(factoren). Sinds 19 maart 2025 is ook de Handreiking Frauderisicoanalyse beschikbaar, die accountants aanmoedigt om bij de controle te kijken door een fraudelens.