Waarom moeilijk doen als het makkelijker kan rondom de waardering van onroerend goed bij kleine rechtspersonen, meent John Weerdenburg.

Discussie Column 03 mei 2023

Onroerend goed of fout?

Bij het opstellen van de commerciële jaarrekening voor kleine rechtspersonen worstelen accountants met de waardering van onroerend goed van hun cliënt, bestemd voor eigen gebruik. Dit speelt zowel bij de waardering tegen historische kosten als bij de waardering tegen actuele waarde. Vanwaar deze worsteling - en wat is hier het belang van het maatschappelijk verkeer?

Bij waardering tegen historische kostprijs wordt rekening gehouden met de historische kostprijs, de economische levensduur en de restwaarde. Vooral die restwaarde roept vragen op. Een eenduidige definitie daarvan vindt u namelijk niet terug in het burgerlijk wetboek (BW). In de praktijk wordt deze het meest gebruikt: De restwaarde is de verwachte opbrengstwaarde aan het einde van de economische levensduur. Maar hoe bepaal je die dan? Bij onroerend goed wordt vaak het volgende systeem gehanteerd: de historische kosten worden uitgesplitst in kosten voor de grond/terreinen (= de restwaarde) en de kosten voor de opstal (restwaarde is nihil). Over de kosten van grond en terreinen wordt dus niet afgeschreven en voor de opstal wordt gerekend met een afschrijvingstermijn van 30/40 jaar.

Ergens op de achtergrond speelt de WOZ-waarde een rol. Als in een commerciële jaarrekening - door afschrijvingen - de boekwaarde lager wordt dan de WOZ-waarde, moet de vennootschap voor dit tijdelijke verschil een actieve belastingvordering opnemen. Veel accountants vermijden dit, omdat het maatschappelijk verkeer niet met die post uit de voeten kan. Ze stoppen daarom met afschrijven en melden de WOZ-waarde ten onrechte als de nieuwe restwaarde. Of ze stappen over naar de jaarrekening op fiscale grondslagen, waarbij lager waarderen dan de WOZ-waarde niet is toegestaan.

Bij panden voor eigen gebruik is de actuele waarde de actuele kostprijs. RJ 212.405 bevat hierover de volgende tekst: "De actuele inkoopprijs van een actief dient te worden gebaseerd op het bedrag dat de rechtspersoon op de datum van de herwaardering voor dat actief zou betalen bij verkrijging, indien het actief de ouderdom zou hebben zoals ten tijde van de oorspronkelijke verkrijging, verhoogd met de geschatte actuele bijkomende kosten van verkrijging."

Een prachtige tekst, waarmee we in de praktijk níets kunnen. De variabelen en onzekerheden rondom schattingen van nieuwprijzen, kostprijsberekeningen enz. zijn namelijk veel te mistig om hier een goed standpunt over te kunnen innemen. Het verbaast mij dan ook niet dat deze waarderingsgrondslag schittert door afwezigheid in het voorbeeldrapport van de NBA. Het is een mooi theoretisch model, zonder praktische meerwaarde.

Rest de vraag: Hoe gaan de gebruikers hiermee om? Bij kleine rechtspersonen bestaat de beperkte groep van gebruikers voornamelijk uit de dga, de Belastingdienst en een bankier. De laatste twee hebben hoegenaamd geen boodschap aan dit waarderingsvraagstuk; ze hanteren beiden de WOZ-waarde bij de waardering van onroerend goed. De dga is zelf goed op de hoogte van de positie van zijn onderneming en ontleent het meeste houvast aan de WOZ-waarde, die de actuele waarde steeds meer benadert.

Daarom is het wenselijk om deze WOZ-waarde bij kleine rechtspersonen als restwaarde én als actuele waarde te zien. Waarom nog moeilijk doen als het - veel - makkelijker kan? Dat geeft tenminste duidelijkheid voor het maatschappelijk verkeer én accountants.