Nieuws 08 januari 2016

'Accountant moet kritisch zijn over vastgoed zorginstelling'

Al jaren wordt gewaarschuwd voor enorme waardedalingen van zorgvastgoed nu verzorgingshuizen leeglopen en worden gesloten. Afboekingen zouden veel te gering zijn. Accountants moeten hier alert op zijn.

Dat stelt zegt Marnix Norder, voorzitter van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen. "Zorginstellingen hebben nog relatief weinig afgeboekt van hun zorgvastgoed. Terwijl er duizenden vierkante meters zorgvastgoed vrijkomen doordat de intramurale zorg voor de lichte zorgvraag wordt afgebouwd. Ouderen die vroeger naar het verzorgingshuis gingen, blijven nu in hun eigen huis"

Norder, voormalig wethouder van Den Haag, heeft een jaar geleden de zorg over achterblijvende afboekingen van het zorgvastgoed onder de aandacht gebracht van de NBA. Zijn boodschap is dat accountants alert moeten zijn op de potentiële overwaarde in de boeken van de zorginstellingen.

Het Aanjaagteam is vorig jaar ingesteld door de minister van Wonen en Rijksdienst en de Staatssecretaris voor Volksgezondheid. Het doel is om samen met betrokken partijen (zorgverzekeraars, zorgkantoren, gemeenten, zorgaanbieders, woningcorporaties, cliëntenorganisaties en beroepsorganisaties) kennis beschikbaar te stellen om zelfstandig wonen van ouderen en andere zorgvragers regionaal te realiseren.

"Accountants moeten zorginstellingen hier goed over doorvragen. De zorginstellingen zelf lopen niet te koop met de problematiek van de overwaarde die in de boeken staat.

Zorgvastgoed waarvan de zorgfunctie ophoudt, halveert ruim in waarde. Een verzorgingshuis dat voor 8 miljoen euro in de boeken staat, is bij leegstand nog maar 3 miljoen euro waard. Het is aan accountants om dit zelf inzichtelijk te maken. Vraag als controlerend accountant aan de zorginstelling om per pand de waardering op te geven."

Het nagaan van de waarde van zorgvastgoed is geen onderdeel van het werk van het Aanjaagteam benadrukt Norder. "Maar in de vele gesprekken met instellingen en andere partijen kom ik het onderwerp tegen. De problematiek is niet overal hetzelfde. In Amsterdam bijvoorbeeld wordt gezegd dat vastgoed altijd waarde houdt, maar in andere regio's is dat niet het geval."

Dat zorgvastgoed verliest aan waarde doordat verzorgingshuizen sluiten, is al langer bekend. Deloitte becijferde eerder dit jaar dat er nog 86.000 verzorgingshuisplekken zullen verdwijnen de komende jaren, dertig procent van het totaal. In 2012 meldde Arcadis dat de waarde van het zorgvastgoed was gedaald met 1,3 miljard euro. Van 2012 tot en met 2014 is er voor 720 miljoen euro afgeboekt op zorgvastgoed, zo heeft EY becijferd in de Barometer Nederlandse Gezondheidszorg.

Critici denken niet dat dit genoeg is. In 2013 werd in het FD voorspeld dat zorginstellingen nog voor  miljarden moeten afboeken. Dat zou er toe leiden dat de financiële buffers krimpen van 3 miljard naar 300 miljoen euro in 2018. Het afbetalen van salarissen zou erdoor in de knel kunnen raken.

"De reeds gedane afboekingen zijn een fractie van de gehele waarde van het zorgvastgoed", denkt Norder. "Door onvoldoende afboeken van het zorgvastgoed, schuif je het probleem voor je uit. Het hele zorgsysteem is echter niet ingericht op discontinuïteit. Het was altijd een groeimarkt, daardoor valt het soms niet op dat er functies in diezelfde zorg zijn die ophouden te bestaan.

Ik denk dat accountants kritischer moeten zijn, zeker nu ze de jaarrekeningen over 2015 van zorginstellingen gaan controleren. Wat voor waarde heeft mijn opdrachtgever per pand in de boeken staan en wat is de prognose voor 2016 en verder Wordt het dan nog voor zorg gebruikt? Die vragen moeten ze stellen."

In een reactie laat woordvoerster Bernadet Naber van branchevereniging ActiZ weten dat de zorgorganisaties al voor honderden miljoenen euro’s hebben afgeboekt sinds 2011. "Gebouwen in eigendom van zorgorganisaties zijn soms wel oud, moeten worden afgeschreven, maar kennen dan veelal een lage waardering in de boeken. Wij kennen hier geen echte probleemsituaties en grote afwaarderingsvraagstukken. Die zijn wel genomen. Bij huursituaties kunnen wel grote pijnpunten zitten, met name bij langlopende contracten die het karakter hebben van financial lease. Daar kan het een puzzel zijn om toekomstig gebruiksmogelijkheden in balans te brengen met het beperken van financiële verliezen."

Het vraagstuk van de waardering van het zorgvastgoed is volgens Naber een jaarlijks onderdeel van de gesprekken tussen zorgorganisaties en hun accountants. "Je kunt nog wel discussiëren of de afboekingen voldoende zijn. Daarin spelen verschillende variabelen een rol, zoals alternatieve gebruiksmogelijkheden: omzetten naar zware zorg, verhuren als wooneenheid, alternatieve verhuur, afstoten."

Het beleid van de organisatie moet vertrekpunt zijn van het waarderen van het zorgvastgoed. Onderdeel van dit beleid is het hanteren van realistische afschrijvingstermijnen. Veelal wordt gewerkt met kortere afschrijvingstermijnen en dus hogere jaarlasten. Alleen als er op deze wijze onvoldoende terugverdiencapaciteit zit is afwaardering nodig (impairment).

Naber: "Impairment vindt plaats op basis van de totale exploitatie (en niet alleen vastgoedexploitatie). Zolang deze nog positief is, is er voldoende terugverdiencapaciteit  en is afwaardering niet nodig. Een zorgorganisatie wil een stabiel beeld laten zien en gaat niet onnodig afwaarderen als dat in het volgende jaar niet nodig blijkt te zijn. We zien daarom dat zorgorganisaties het stukje bij beetje doen."