Nieuws Vandaag

PwC waarschuwt voor explosieve stijging belastingdruk bij opvolging familievastgoedbedrijven

Recente beleidswijzigingen confronteren familiebedrijven in de vastgoedsector met een fors gestegen belastingdruk bij bedrijfsopvolging. Bij schenking kan de belastingdruk oplopen tot zeventig procent van de waarde van het bedrijf en bij vererving tot 44 procent. Nog geen vijf jaar geleden lag dat op 40 procent respectievelijk 25 procent.

Familiebedrijven buiten de vastgoedsector betalen in 2026 in eenzelfde vermogenspositie maar 8 of 6 procent belasting bij overdracht. De enorme stijging vormt een bedreiging voor de toekomst en investeringsmogelijkheden in de maatschappelijke opgaven rond betaalbare woningen en duurzaam vastgoed in Nederland.

Dat stelt PwC in een rapport over opvolging bij familiebedrijven in de vastgoedsector. Volgens Philip Vossenberg, tax partner en family capital leader bij PwC, zijn de gevolgen van de wijzigingen breder dan alleen hogere belastingafdrachten: "Ze hebben impact op bedrijfscontinuïteit, investeringskracht in de Nederlandse vastgoedmarkt en belangrijke maatschappelijke doelen zoals wonen, verduurzaming, leefbaarheid en gebiedsontwikkeling."

Stabiliteit

Familiebedrijven in het vastgoed onderscheiden zich door langdurige exploitatie van verhuurd vastgoed met actief beheer, transformatie en ontwikkeling. Hun regionale betrokkenheid en het combineren van beheer, ontwikkeling en investering binnen één organisatie zorgen voor stabiliteit in een krappe markt, benadrukt Barbara Baarsma, PwC's hoofdeconoom en hoogleraar aan de UvA. "Nu particuliere verhuurders afnemen, zijn familievastgoedbedrijven essentieel voor continuïteit. Ze investeren veel in het middenhuursegment en ontwikkelen woningen boven winkels in binnensteden. Dit zijn projecten met een lange looptijd; de opbrengst wordt pas na jaren zichtbaar. Andere investeerders tonen daar minder interesse in."

Wetgeving kwalificeert verhuurde objecten sinds 2024 altijd als beleggingsvermogen. Daardoor vallen familievastgoedbedrijven buiten bedrijfsopvolgingsregelingen en is er geen gespreide betaling mogelijk. Bij aandelenoverdracht komt er bovendien vaak overdrachtsbelasting bij, wat de totale fiscale last verder verhoogt. "Het verschil tussen actief ondernemerschap en passief beheer verdwijnt", aldus Vossenberg. "Dat doet geen recht aan het ondernemerschap van deze bedrijven."

Continuïteitsrisico's

Door het ontbreken van een doorschuif- en uitstelregeling moeten familievastgoedbedrijven belastingen bij overdracht snel betalen, terwijl het vermogen meestal vastzit in illiquide vastgoed. Dat bedreigt de continuïteit, waarschuwt PwC.

Zonder liquide middelen blijft vaak alleen gedwongen verkoop van vastgoed over, meestal onder druk, wat leidt tot lagere opbrengsten in vergelijking met een zorgvuldig getimede verkoop. De fiscale lasten beperken niet alleen de opvolging, maar ook de investeringscapaciteit van familievastgoedbedrijven, aldus Baarsma. "Om ruimte te houden voor toekomstige belastingclaims stellen zij investeringen uit of versoberen deze, wat gevolgen heeft voor verduurzaming, onderhoud, stedelijke ontwikkeling en betaalbare huurwoningen."

Beleidsvoorstellen

Het PwC-rapport schetst verschillende beleidsvoorstellen om de negatieve effecten te verminderen, zonder het wetgevingsdoel te verliezen. "Een generieke uitstelregeling en het uitbreiden van overlijdensdividend naar schenkingssituaties kunnen gedwongen verkoop voorkomen", stelt Vossenberg. "Ook het openstellen van bedrijfsopvolgingsfaciliteiten voor ondernemende familievastgoedbedrijven en een versoepeling van de overdrachtsbelasting bij herstructureringen kunnen helpen bij betere opvolging."

Met het rapport wil PwC zichtbaar maken wat de gevolgen zijn van huidige beleidskeuzes voor continuïteit, investeringskracht en maatschappelijke waarde. "We pleiten niet voor afschaffing van belastingheffing, maar willen het debat met feitelijke informatie verrijken", aldus Baarsma.