Opinie 15 december 2011

Ferme taal van de NBA. Maar…

De NBA ligt over de waardering van zorgvastgoed overhoop met minister Schippers van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. Voor zover ik kan overzien terecht. Maar de NBA moet consequent zijn en ook ten aanzien van commercieel vastgoed aanzetten tot forse afwaarderingen.

Ten aanzien van de zorgsector is het punt - aldus de NBA - dat door de invoering van nieuwe regelgeving  "het voor instellingen risicoloze systeem van nacalculatie wordt vervangen door een nieuw systeem van een landelijk tarief per gerealiseerde zorgeenheid'. Daardoor komen vastgoedrisico's voortaan volledig bij de instellingen te liggen. Aan die constatering voegt de NBA toe "zoals bij ondernemingen het geval is".

Dit kan gevolgen hebben voor de waardering van zorgvastgoed, namelijk "bijzondere waardeverminderingen als gevolg van het nieuwe bekostigingssysteem". Ook wijzigt de afschrijvingstermijn van vijftig naar dertig jaar. Per saldo komt het erop neer dat zorginstellingen die de huidige balanswaarde van hun vastgoed niet met de exploitatie kunnen terug verdienen, moeten afwaarderen.

Het gaat ergens om. In de publieke managementletter over de zorgsector sprak de NBA in dit verband eerder al over "de tikkende tijdbom van honderden miljoenen aan afboekingen op vastgoed".

De discussie met de minister gaat over het moment waarop die bom zal ontploffen. Volgens de NBA in 2011 omdat verliezen nu reeds voorzienbaar zijn. Volgens de minister pas vanaf 2012 omdat er een overgangsregeling is waarin in zes jaar een stapsgewijze overgang van het oude naar het nieuwe systeem is bepaald.

Ik heb mij niet afdoende in de overgangsregeling verdiept om mijn oordeel te geven over het gelijk van de NBA of dat van de minister. Gevoelsmatig denk ik dat de NBA het technisch bezien bij het juiste eind heeft. In ieder geval is het goed dat de discussie (stevig) wordt aangegaan en niet wordt geschuwd. Zelfs indien de pijn - gegeven de overgangsregeling - niet direct zou hoeven worden genomen, is iedereen nu nog concreter op de hoogte van de tikkende tijdbom.

So far so good. Maar het gaat mij in deze bijdrage niet op het zorgvastgoed. Het gaat mij om die andere ‘tikkende tijdbom': die van het commercieel vastgoed. Een bom die van een steviger kaliber is dan die van het zorgvastgoed: geen honderden miljoenen euro's maar zo'n 22 miljard euro!

De noodzakelijke afwaardering van commercieel vastgoed en dit bedrag waren jongstleden dinsdag onderwerp van debat tussen de Tweede Kamer en drie ministers (De Jager, Donner en Schultz).

Het FD deed van het debat verslag en vat samen dat de overheid niet van plan is de helpende hand te bieden bij de afwaarderingen van kantoor- en winkelpanden. Minister De Jager stelt de omvang van het probleem niet exact te kennen, maar weet wel dat de recessie het probleem op de vastgoedmarkt zal vergroten. De DNB heeft daar reeds voor gewaarschuwd, de AFM gaat de vastgoedwaarderingen per einde boekjaar goed in de gaten houden.

Het FD stelt ondertussen: "De Kamer wil weten hoe groot het verschil is tussen de boek- en de marktwaarde van vastgoed dat bij beleggers maar ook bij banken op de balans staat. Van het kantooroppervlak staat op dit moment veertien procent leeg. Er zou voor zeven miljard euro aan kantoorpanden in de boeken staan die niet te verhuren of te verkopen zijn, en nog eens voor vijftien miljard euro aan overwaarderingen op ander vastgoed". Samen dus de eerdergenoemde 22 miljard euro. Dat is materieel. Terug naar de bijzin van de NBA in de brief aan de minister over het zorgvastgoed. Daar werd gewezen op risico's in de zorgsector, "zoals bij ondernemingen het geval is".

Je kunt die zin ook omdraaien. Daarom de vraag: Laat de NBA nu ook ferme taal zien in de richting van de sector van het commercieel vastgoed?

Het zou goed zijn als de NBA deze duidelijke en positieve lijn doorzet en komt met stevige instructies aan de controlerend accountants in die commerciële sector. Om over te gaan tot de noodzakelijke afwaarderingen, die iedereen ziet aankomen maar niemand nog wil presenteren.

Hopelijk gaat de NBA en gaan accountants ook door die zure appel heen bijten. Want dat hebben ze nog niet gedaan. Noch in de Publieke managementletter over het commercieel vastgoed met de titel Zeg waar het op staat, noch in de recente Praktijkhandreiking 1117 Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed.

In die uitingen wordt weliswaar het probleem gesignaleerd van de huidige (over)waarderingen, maar in de brij van instructies, stappen en procedures klinkt de ernst van de situatie niet goed genoeg door, namelijk: er moet fors worden afgewaardeerd! De instructies, stappen en procedures zien als het om het waarderingsvraagstuk gaat vooral ook op wat anderen - directies, financiers, overheden en taxateurs - moeten doen.

Mij gaat het erom dat accountants bij de beoordeling van de balansen aan het einde van dit jaar ten aanzien van commercieel vastgoed doen wat ze moeten doen. Ze zullen ook wel moeten: de AFM en DNB kijken op het punt van(af)waarderingen en de controle daarop over hun schouders mee.

De ferme taal ten aanzien van de minister en het zorgvastgoed is nodig en ook relatief makkelijk: de regelgeving schept een duidelijk kader. Bij het commercieel vastgoed ligt het een stuk moeilijker. Daar komt het aan op zelfstandig professional judgment en een rechte rug.