Nieuws 08 mei 2015

'Financieel herstel gemeenten is bedrieglijk'

Tal van gemeenten krijgen weer kleur op de financiële wangen, mede door de aantrekkende economie. Maar er klinken ook waarschuwingen. Grondposities worden niet meer zo lucratief als zij waren.

De ene na de andere gemeente viert financieel herstel. Woensdag meldde Heerenveen dat er in 2016 een reservepositie zal zijn van 2,5 miljoen euro. Goed nieuws ook uit de gemeente Lansingerland, die dit jaar 5,6 miljoen euro toevoegt aan de algemene reserve. Hoogeveen meldde eerder dit jaar dat de financiële reserve van 2,7 miljoen euro eind vorig jaar dubbel zo groot is als verwacht. En Zoetermeer noteerde vorig jaar een winst van 6 miljoen euro, nog beter dan verwacht.

Ondanks die blijde berichten waarschuwt Frank ten Have, partner van Deloitte Real Estate Advisory, voor te hoge verwachtingen. Begin juni gaat hij tijdens een lezing over ontwikkelingen bij de gemeentefinanciën in op de vraag of de grondposities van gemeenten weer zullen gaan bloeien.

"Ik denk niet dat de grondposities opnieuw de melkkoe van gemeenten gaan worden", zegt hij. "Dat is maar goed ook, want daar zijn ze niet voor bedoeld." Dat menige gemeente het financieel herstel ziet gloren, verbaast hem niet, ondanks het feit dat eind vorig jaar zestien gemeenten onder curatele werden gesteld. "De verliezen op de grondposities van ongeveer drie tot vier miljard euro die wij in 2010 al voorspelden, zijn er nu wel uit. We zien ook hier en daar een gedeeltelijk herstel van de woningmarkten."

"Maar gemeenten die denken dat het weer gaat worden zoals het was met het grondbedrijf, zien het verkeerd. De woningmarkten herstellen vooral in het westen en midden van het land. Maar zelfs daar is het de vraag of de winsten uit grondposities van gemeenten zullen verbeteren. Daar komt overigens ook nog de vennootschapsbelasting overheen vanaf volgend jaar voor gemeenten."

"In het verleden steeg de waarde van grond door demografische groei, inkomensgroei en groei van de leencapaciteit. Inkomensgroei is er nu nauwelijks en de leencapaciteit wordt eerder kleiner dan groter. De demografische groei is er alleen in een deel van het land, en die is ook nog eens tijdelijk van aard. Die leidt vooral tot een vraag naar woningen voor een- en tweepersoons huishoudens."

Het is volgens Ten Have niet uit te sluiten dat de grondprijzen op korte termijn zelfs nog zullen dalen. Dit doordat de bouwkosten waarschijnlijk zullen stijgen de komende jaren, gezien de smalle marges in de bouw van de laatste jaren. Als de bouwkosten van een woning toenemen, staat daar een neerwaartse druk op de grondprijzen tegenover.

"Dan hebben we het nog niet eens over de vraag naar bedrijventerreinen, die goed zijn voor de helft van het bouwareaal. In de logistieke sector is er nog wel enige vraag, maar in overige delen van het bedrijfsleven valt die tegen. Veel ondernemers willen niet meer beleggen in stenen, die willen huren. Dan hebben we het nog niet gehad over de kantoormarkt, die voor lange tijd niet meer zal herstellen."

Ten Have stelt dat gemeenten er beter aan doen om hun grondposities dienstbaar te maken aan bredere doelstellingen. "Hoe erg is het als je verlies maakt op de grondexploitatie als je daarmee wel werkgelegenheid realiseert binnen je gemeentegrenzen? Daarmee bespaar je aanzienlijk in het sociaal domein. Het is niet de taak van een gemeente om winst op de grond te maken, maar om mensen inkomen en onderdak te bieden."