Tuchtrecht

Beoordeling prognose huurinkomsten oppervlakkig en ondeskundig

Een registeraccountant beoordeelt de geprognotiseerde huurinkomsten in het prospectus van een vastgoedbelegging, zonder kritisch onderzoek en zonder kennis van zaken.

Accountantskamer

Zaaknummers:
17/1177 Wtra AK
Datum uitspraak:
09 april 2018
Oordeel:
klacht deels gegrond
Maatregel:
berisping
Status:
nog niet definitief
Vindplaats:
ECLI:NL:TACAKN:2018:17

Lex van Almelo

Belangrijkste feiten

Een obligatiefonds belegt in Duits vastgoed, dat bestaat uit zeventien woningen, vier kantoorruimten en tien parkeerplaatsen. Verder is er zolderruimte die eenvoudig geschikt kan worden gemaakt voor bewoning en zijn er nog andere uitbreidingsmogelijkheden. De woningen zijn met name bedoeld voor personen en gezinnen met een sociale indicatie.

Het idee om te beleggen in de zogenoemde ‘zorgportefeuille’ is van een bv, die grotendeels in handen is van een particulier. De initiatiefnemer vraagt een registeraccountant of hij conform Standaard 3400 van de NV COS een prognoseverklaring kan afgeven bij een cijfermatige toekomstprojectie in het prospectus die het fonds nog zal uitgeven. In het prospectus staat dat het fonds met een hypothecaire lening vermogen verschaft aan een projectvennootschap die de zorgportefeuille koopt en exploiteert.

In 2015 bevestigen de initiatiefnemer en de fondsdirecteur op verzoek van de accountant de inhoud en de cijfers uit het prospectus. Bijlage 5 bij dat prospectus bevat een verklaring van de accountant, waarin onder meer staat dat:

  • het onderzoek is uitgevoerd in overeenstemming met Standaard 3400;
  • de werkzaamheden daarvoor in hoofdzaak bestonden uit het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van de entiteit, het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens en het vaststellen dat de veronderstellingen op de juiste wijze zijn verwerkt;
  • het onderzoek naar de opstelling en de toelichting van de prognose slechts een redelijke mate van zekerheid geeft;
  • de prognose op een juiste wijze is opgesteld op basis van de veronderstellingen en juist is toegelicht;
  • de werkelijke uitkomsten materieel kunnen afwijken van de prognose;
  • de prognose is opgesteld om de directie van het fonds in staat te stellen om het (obligatie)vermogen op te halen voor de investeringen in de zorgportefeuille en mogelijk niet geschikt is voor andere doeleinden;
  • het ‘assurance-rapport’ dus alleen bestemd is voor het fonds en zijn (potentiële) vermogensverschaffers en niet mag worden verspreid aan of worden gebruikt door anderen.

Volgens een gecertificeerd taxateur is de geschatte marktwaarde van de zorgportefeuille 2.090.000 euro. In het prospectus staat als beleidspijler van het obligatiefonds dat de zorgportefeuille wordt gehuurd en beheerd door twee in Duitsland gevestigde zorginstellingen, waardoor een constante kasstroom is verzekerd. Volgens de prognose zullen de huurinkomsten voor 2015, 2016 en 2017 respectievelijk 76.000, 157.000 en  162.000 euro bedragen. Het obligatiefonds zal zijn jaarstukken jaarlijks laten controleren door de registeraccountant.

Het fonds brengt een addendum bij het prospectus uit. In de bijlagen staat onder meer dat het koopobject leeg wordt opgeleverd. Volgens een overzicht dat de beheerder van het vastgoed begin 2017 maakte, bedroegen de huurinkomsten in 2016 147.390,01 euro. Dat is inclusief de ‘umlegbare Kosten’ (servicekosten) van 58.228,62 euro en de ‘Nebenkostennachzahlungen’). De belangenbehartiger van 73 obligatiehouders dient een klacht in bij de Accountantskamer.

Klacht

De accountant:

a. heeft onvoldoende zelfstandig en kritisch onderzoek gedaan naar de begrote exploitatie-inkomsten en –uitgaven van het fonds;

b. was niet vakbekwaam genoeg voor het uitvoeren van de opdracht;

c. heeft ten onrechte de indruk gewekt dat hij als de controlerend accountant was betrokken bij het project van het obligatiefonds.

Oordeel

De klachtonderdelen a en b zijn gegrond.

Ad a

In paragraaf 2 onder b van Standaard 3400 staat dat een accountant bij een opdracht tot onderzoek van toekomstgerichte financiële informatie voldoende informatie moet hebben om vast te stellen dat de genoemde informatie goed gefundeerd is en dat de veronderstellingen voor de informatie zijn gebaseerd op plannen die passen binnen de mogelijkheden van de entiteit.

De accountant wordt in essentie verweten dat hij niet heeft geconstateerd dat in de geprognosticeerde huurinkomsten 2016 ook servicekosten (‘umlegbare Kosten’) zaten, terwijl die niet zijn begroot in de exploitatiekosten. De accountant zou niet bij het bestuur van het obligatiefonds hebben geverifieerd hoe de begrote inkomsten en uitgaven zijn opgebouwd, zich niet hebben ingespannen om lopende huurcontracten in te zien en niet hebben blootgelegd dat aan de opbrengstenkant wél, maar aan de kostenkant geen rekening is gehouden met servicekosten. De netto-huur bleek in de praktijk ook aanzienlijk lager dan de geprognotiseerde huur.

De accountant wijst er in zijn verweer op dat hij:

  • de conceptversie van het prospectus van januari 2015 kreeg;
  • inlichtingen heeft ingewonnen bij de fondsdirecteur en de initiatiefnemer en een betrokken fiscalist;
  • het prospectus en de financiële prognoses inhoudelijk op consistentie heeft beoordeeld en diverse wijzigingen heeft voorgesteld;
  • regelmatig vaktechnisch overleg heeft gehad met de opdrachtgerichte kwaliteitsbeoordelaar van zijn kantoor;
  • een door de fondsdirecteur en de initiatiefnemer ondertekende bevestiging had ontvangen dat alle inhoudelijke en cijfermatige informatie in het prospectus juist was;
  • er op grond van deze bevestiging en de modelhuurovereenkomst van is uitgegaan dat de woonunits leeg en zonder huurovereenkomst zouden worden opgeleverd;
  • ervan is uitgegaan dat de servicekosten volgens het modelhuurcontract voor rekening van de huurder kwamen;
  • informatie heeft gevraagd bij een (vastgoed)projectontwikkelaar met specialistische kennis van de Duitse markt;
  • heeft onderzocht of de huursom en (indexering) aansloten bij de marktverwachtingen van een vergelijkbaar object;
  • daarbij het rapport van de taxateur heeft gebruikt.

Volgens de Accountantskamer lijkt het erop dat de accountant de inschattingen als uitgangspunt heeft genomen die het obligatiefonds zelf heeft gemaakt en op grond van een vergelijking met ontwikkelingen in de markt en navraag bij deskundigen heeft aangenomen dat deze informatie aanvaardbaar was zonder die te analyseren. In plaats van de feitelijk te verwachten huuropbrengst heeft hij de theoretische huuropbrengst beoordeeld.

Hij had kritisch moeten bekijken of de servicekosten zowel aan de inkomstenzijde als aan de kostenzijde van de exploitatieprognose waren meegenomen. Hij had ook nader onderzoek moeten instellen naar de oplevering van het vastgoed, omdat hij zelf bij een bezoek ter plaatse had vastgesteld dat woningen van het object bewoond waren, terwijl die leeg zou worden opgeleverd. Omdat hij deze werkzaamheden achterwege heeft gelaten en evenmin een voorbehoud heeft gemaakt, mist zijn onderzoek op dit punt een deugdelijke grondslag en heeft hij niet vakbekwaam en niet zorgvuldig gehandeld.

Ad b

Specifieke kennis van en of ervaring met betrekking tot (beleggings)prospecti,(Duits) onroerend goed en onderzoek van toekomstgerichte financiële informatie was bij voorbaat een voorwaarde om de opdracht vakbekwaam en zorgvuldig uit te kunnen voeren. De accountant heeft op de zitting bevestigd dat hij niet over deze kennis of ervaring beschikte en gezegd dat hij daarom een collega-accountant heeft gevraagd een opdrachtgerichte kwaliteitsbeoordeling uit te voeren. De uitvoering hiervan was echter geen toereikende maatregel in de zin van artikel 21 VGBA omdat de samenwerking niet intensief was. Bovendien heeft de opdrachtgerichte kwaliteitsbeoordelaar de accountant niet tot het einde kunnen ondersteunen vanwege ziekte. Eén en ander had een reden moeten zijn om de opdracht niet te aanvaarden dan wel te beëindigen. Ook dit is niet vakbekwaam en niet zorgvuldig.

Ad c

Als een ander de betrokkenheid van de accountant bij bepaalde informatie onjuist voorstelt, moet de accountant volgens artikel 10 VGBA al het redelijke doen om de beoogde gebruikers duidelijk te maken wat zijn werkelijke betrokkenheid was. Het was aanvankelijk de bedoeling dat de accountant ook de toekomstige jaarstukken zou gaan controleren. De vermelding van diens (toekomstige) betrokkenheid was dus niet onjuist.

Maar zelfs als controle in de toekomst niet de bedoeling was of nog niet was afgesproken, hoefde de accountant geen maatregel te treffen om zijn betrokkenheid te preciseren. In de prognoseverklaring schreef hij namelijk welke standaard hij heeft gevolgd, welke werkzaamheden hij heeft uitgevoerd en dat de verklaring een beperkte mate van zekerheid inhoudt. De accountant hoefde daarom niet te voorzien, dat potentiële beleggers door de vermelding dat hij controlerend accountant was zouden verwachten dat hij zijn prognosewerkzaamheden nog nauwkeuriger zou uitvoeren.

Maatregel

Berisping. De accountant beschikte over onvoldoende deskundigheid voor het uitvoeren van de opdracht en heeft geen toereikende maatregel getroffen om ervoor te zorgen dat hij zich bij die uitvoering zou houden aan de fundamentele beginselen. Daardoor ontbeert zijn assurancerapport een deugdelijke grondslag. Bovendien heeft de accountant de toegevoegde waarde van zijn verklaring voor de potentiële beleggers onderschat.

Annotatie Lex van Almelo

Als je ergens te weinig verstand van of ervaring mee hebt, moet je de opdracht niet aannemen of ermee stoppen. Dat heeft de accountant hier niet gedaan, met als gevolg vakonbekwaam en onzorgvuldig optreden. Hij is met name tekort geschoten in het analyseren van de cijfers en het toetsen van de veronderstelling waarop de prognose was gebaseerd (een verplichting volgens NV COS 3400). In zijn prognoseverklaring schrijft de accountant echter dat hij die analyse wel heeft gemaakt en de veronderstelling wel heeft getoetst.

Dat de accountant in het prospectus werd vermeld als controlerend accountant hoefde hij niet recht te zetten. Om te beginnen was het de bedoeling dat hij de jaarrekeningen van het fonds zou gaan controleren. Maar los daarvan hoefde de accountant niet te bevroeden dat de obligatiehouders door die vermelding verwachtten dat hij zijn werk nóg nauwkeuriger deed. Volgens de Accountantskamer had hij immers precies in de prognoseverklaring beschreven wat hij had gedaan, met de toevoeging dat die werkzaamheden slechts beperkte zekerheid gaven.

De Accountantskamer gaat er dus kennelijk vanuit dat de obligatiehouders uit de opsomming kunnen opmaken dat het niet gaat om controlewerkzaamheden en dat zij begrijpen hoe beperkt de zekerheid is die de accountant geeft.

reacties

Reageer op dit artikel

Spelregels debat

    Aanmelden nieuwsbrief

    Ontvang elke werkdag (maandag t/m vrijdag) de laatste nieuwsberichten, opinies en artikelen in uw mailbox.

    Bent u NBA-lid? Dan kunt u zich ook aanmelden via uw ledenprofiel op MijnNBA.nl.