Tuchtrecht

Waardering vastgoed onvoldoende gecontroleerd

Een registeraccountant had te weinig controle-informatie om de waardering van het sociaal vastgoed van een woonzorginstelling goed te keuren. De accountantsverklaring bij de intrekking van de jaarrekening door de cliënt mocht hij weigeren.

Accountantskamer

Zaaknummers:
18/724 Wtra AK
Datum uitspraak:
15 april 2019
Oordeel:
deels gegrond
Maatregel:
berisping
Status:
nog niet definitief
Vindplaats:
ECLI:NL:TACAKN:2019:26

Lex van Almelo

Belangrijkste feiten

Een registeraccountant geeft goedkeurende controleverklaringen af bij de jaarrekeningen 2011 tot en met 2014 van een stichting die 2500 wooneenheden beheert ten behoeve van een gelieerde zorgstichting. In deze jaren hebben beide stichtingen dezelfde bestuurders en commissarissen. Van 2012 tot en met 2015 werkten beide stichtingen samen op basis van een overeenkomst.

De woonstichting is deelnemer in het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW brengt de woonstichting eind 2013 onder bij de afdeling bijzonder beheer, omdat de stichting niet voldoet aan de financiële beoordelingskaders van het fonds. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), de voorloper van de Autoriteit Woningcorporaties, plaatst de stichting onder verscherpt toezicht. In oktober 2014 dient de stichting een herstelplan in, dat de toezichthouder onvoldoende vindt om de financiële continuïteit binnen een aanvaardbare termijn te herstellen.

Nadat de vastgoedadministratie is verbeterd, voert de accountant een controle uit. Daarbij wordt de bedrijfswaarde van de panden die ‘om niet’ worden verhuurd niet expliciet gecontroleerd. Deze verhuur levert immers geen kasstroom op en valt onder de materialiteitsgrens van de controle. Op verzoek van twee interim-bestuurders van de stichting zegt de accountant - om verrassingen te voorkomen - toe de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed in 2014 met een grotere diepgang te controleren. Bij voorkeur nadat de stichting eerst zelf de betrouwbaarheid van de vastgoedadministratie heeft beoordeeld.

De bestuurders zijn er niet zeker van dat de accountant bij de controle van de jaarrekening 2013 de bedrijfswaarde van het bezit heeft gecontroleerd op juistheid en stellen daar kritische vragen over in een gesprek. Zo is onduidelijk of:

  • complexgewijze verkopen zijn meegerekend die de bedrijfswaarde opstuwen, terwijl het WSW niet akkoord is met complexgewijs verkopen;
  • er is gecontroleerd of de WWS-punten voor de bedrijfswaardeberekening juist, actueel en volledig zijn.

Nadat de accountant de jaarrekening 2014 heeft goedgekeurd komt een adviesbedrijf met een vastgoedinventarisatie, waaruit blijkt dat de contractsituatie bij twee derde van de contracten onduidelijk is. Zo is van 74 ruimtes niet duidelijk bij welk contract deze horen en of de ruimte ‘om niet’ in gebruik is. Van het balanstotaal van 212.474.000 euro bestaat 178.566.000 euro uit vastgoed.

De stichting heeft een derivatenportefeuille met een negatieve exposure. Om te ontkomen aan de margin/bijstortingsverplichtingen spreekt de stichting onder meer af met de bank:

  • een fee van 25 mille per kwartaal te betalen, die wordt heronderhandeld als de marktwaarde van de portefeuille onder de grens van 9,2 miljoen euro komt;
  • een saldo van 3 á 5 miljoen euro aan creditgelden aan te houden op de spaarrekening.

Ruim een maand voor de goedkeuring van de jaarrekening 2014 bevestigt de stichting aan het accountantskantoor dat de creditgelden op de bankrekening vrij opneembaar zijn.

In de wetenschap dat de stichting onder verscherpt toezicht staat, concludeert de accountant over de jaarrekening 2014 dat de toelichtingen over de continuïteit adequaat zijn. Begin juli geeft de accountant een goedkeurende verklaring af.

In januari 2017 schrijft de interim-directeur van de stichting (een registeraccountant) aan de accountant dat het bestuur “onverwijld” een melding moet deponeren in het handelsregister op grond van artikel 2:362 lid 6 BW. De vraag is of de accountant “zo spoedig mogelijk” – maar uiterlijk zes dagen later – met een accountantsverklaring kan komen. Daardoor valt het eigen vermogen 6 miljoen euro lager uit.

Na wat gesteggel schrijft de accountant vijf dagen later aan de Kamer van Koophandel dat hij zijn goedkeurende verklaring bij de jaarrekening 2014 “van onwaarde” verklaart. Aan de stichting schrijft de accountant dat hij geen opdracht heeft gekregen om een verklaring te leveren bij de intrekking van de jaarrekening en die verklaring dus ook niet kan verstrekken.

De Autoriteit Woningcorporaties dient een klacht tegen de accountant in bij de Accountantskamer.

Klacht

De accountant heeft:

a. nagelaten om voldoende en geschikte controle-informatie te verzamelen over het (significante) frauderisico dat samenhangt met de verbondenheid van de twee stichtingen, de niet-marktconforme transacties tussen de twee stichtingen over het hoofd gezien en onvoldoende geschikte controle-informatie verkregen over de rechtmatige besteding van publieke middelen;

b. als onderdeel van zijn jaarrekeningcontroles onvoldoende werkzaamheden verricht om voldoende geschikte controle-informatie te verkrijgen over de juistheid en de volledigheid van de waardering van het geëxploiteerde sociale vastgoed;

c. voor de jaren 2013 en 2014 geen voldoende en geschikte controle-informatie verzameld over de juistheid en volledigheid van de post liquide middelen, ten onrechte toegestemd in de rubricering van een niet vrij beschikbaar bedrag onder de liquide middelen en onvoldoende controle-informatie verzameld om zich een goed beeld te vormen over de continuïteit en continuïteitsveronderstelling;

d. op onjuiste en oneigenlijke gronden geweigerd een accountantsverklaring te verstrekken bij de mededeling over de intrekking van de jaarrekening 2014 en niet voldaan aan zijn verantwoordelijkheden op grond van de VGBA en artikel 2:362 lid 6 BW.

Oordeel

Klachtonderdeel b is gegrond, de klachtonderdelen a, c en d zijn ongegrond.

Ad a Frauderisico’s

De woon- en de zorgstichting zijn verbonden partijen. Op grond van Standaard 550 paragraaf 14 moet de accountant in dat geval bij het management en anderen binnen de entiteit informatie vragen en andere passende risico-inschattingsprocedures uitvoeren om inzicht te krijgen in de interne beheersmaatregelen die het management heeft getroffen voor transacties van verbonden partijen. Als de accountant daarbij stuit op mogelijke frauderisicofactoren moet hij/zij volgens paragraaf 19 en Standaard 240 de risico’s op een afwijking van materieel belang ten gevolge van fraude inschatten.

In de controleperiode waarvoor de accountant verantwoordelijk was, zijn beide stichtingen maar weinig nieuwe transacties met elkaar aangegaan en heeft de accountant verder nooit enig signaal gekregen dat de woonstichting een oneigenlijke of onzakelijke rol speelde. Op basis van de rapportage van het adviesbureau stelt de Autoriteit Woningcorporaties dat de netto huurinkomsten van de woonstichting verre van marktconform waren. De accountant wist niets van dit onderzoek, dat bijna twee maanden na het afgeven van de controleverklaring is uitgebracht. Hij hoefde daarom bij de controle geen niet-marktconforme transacties met verbonden partijen te vermoeden.

Volgens paragraaf 19 van Standaard 550 hoeft de accountant alleen een stap extra te zetten als een verbonden partij dominante invloed heeft of als er andere frauderisicofactoren bestaan. De autoriteit heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake was van een verbonden partij met dominante invloed of van andere frauderisicofactoren.

Ad b Waardering sociaal vastgoed

Als een klager komt met een onderbouwde, gesubstantieerde en niet op voorhand onaannemelijke klacht over controlewerkzaamheden moet de extern accountant zijn verweer mede onderbouwen met stukken uit het controledossier. Vóór het gesprek dat een kantoorgenoot van de accountant in april 2015 had met twee bestuurders van de stichting kon en hoefde de accountant niet te weten dat de AO/IB gebrekkig was. Over de controlejaren 2011 tot en met 2013 hoeft de accountant daarom niets over te leggen uit zijn controledossier.

Voor controlejaar 2014 is dat anders, omdat het gesprek met de bestuurders plaatsvond voordat de accountant een goedkeurende controleverklaring afgaf bij de jaarrekening 2014. In het gesprek stelden de bestuurders kritische vragen over de waardering van het vastgoed. De Autoriteit Woningcorporaties heeft de klacht op dit punt voldoende onderbouwd – onder meer met de vastgoedinventarisatie – om van de accountant te verwachten dat hij zijn verweer schraagt met stukken uit het controledossier.

Gezien het materiële belang van de waardering van het onroerend goed en de gevolgen daarvan voor de balans en het resultaat had de accountant voldoende en geschikte controle-informatie moeten hebben om die waardering te beoordelen. Over de controle van het onroerend goed voor 2014 heeft de accountant te weinig stukken uit het controledossier overgelegd om inzichtelijk te maken hoe hij de controle heeft aangepakt en uitgevoerd. In een opstelling vergelijkt de accountant de verwachte huuropbrengsten met de daadwerkelijke huuropbrengsten. Hierbij is echter niet duidelijk waarop hij de verwachte huuropbrengsten baseert. De conclusie dat de daadwerkelijke opbrengsten liggen binnen de verwachte grens heeft daarom geen waarde.

Verder heeft de accountant op de zitting het – door de autoriteit gemaakte - onderscheid tussen bedrijfs-, maatschappelijk en zorg-onroerend goed gebagatelliseerd. Hij heeft niet onderzocht of dit onderscheid bestaat en van belang is voor de waardebepaling. Wat de volledigheid van de vastgoedportefeuille betreft verwijst de accountant naar een vergelijking van de vastgoedadministratie met de opgelegde aanslagen onroerende zaakbelasting. Hieruit kan niet worden afgeleid wat de accountant heeft gedaan en gecontroleerd. Bovendien is zo’n vergelijking voor zo’n omvangrijke vastgoedportefeuille te beperkt. De accountant heeft het signaal over de gebrekkige vastgoedadministratie niet vertaald in specifieke detailcontroles, waardoor hij tekort is geschoten in zijn controlewerkzaamheden.

Ad c Liquiditeit en continuïteit

Hoewel de accountant niet mocht blindvaren op standaardbankverklaringen en nader onderzoek had moeten doen, heeft de Autoriteit Woningcorporaties de klacht op dit punt onvoldoende onderbouwd. Bij de controle van de liquide middelen hoefde de accountant uit de brieven van de bank niet af te leiden dat stichting met de 5 miljoen euro spaargeld een vorm van zekerheid had gegeven aan de bank en dat dit spaargeld beklemd was. De stichting bevestigde zelf in een e-mail dat de gelden vrij opneembaar waren.

Als de liquide middelen afnemen en het bestuur komt met te positieve liquiditeitsprognoses moet een accountant volgens paragraaf 16 van Standaard 570 de betrouwbaarheid van de onderliggende gegevens evalueren en vaststellen of die een adequate basis zijn voor de prognose. De accountant moet dan extra zorgvuldig controleren. De autoriteit heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de omstandigheden van dit geval de accountant noopten tot extra zorgvuldige controle. Mede omdat niet vaststaat dat de 5 miljoen euro aan spaargeld beklemd was.

Ad d Weigering verklaring

Of het nu moet op grond van artikel 9 VGBA, artikel 2:362 lid 2 BW of een andere bepaling laat de Accountantskamer in het midden. Maar in dit geval kon de accountant niets anders doen dan zijn goedkeurende controleverklaring van onwaarde verklaren, nadat het stichtingsbestuur de jaarrekening 2014 had ingetrokken. De accountant heeft juist en zorgvuldig gehandeld. Temeer omdat de stichting de jaarrekening introk, voordat de accountant de benodigde informatie had.

Artikel 9 VGBA (betrokken bij materieel onjuiste, onvolledige of misleidende informatie) verplicht de accountant niet om de in artikel 2:362 lid 2 BW bedoelde accountantsverklaring af te geven. Uit de toelichting op artikel 9 VGBA blijkt dat de accountant voldoet aan deze bepaling als hij de bedoelde accountantsverklaring aflegt. Er staat echter niet dat dit de enige maatregel is waarmee de accountant zich kan distantiëren van de informatie.

Maatregel

Berisping. Door een goedkeurende verklaring te verstrekken, terwijl hij onvoldoende geschikte controle-informatie had over het onroerend goed, heeft de accountant in strijd gehandeld met het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en zorgvuldigheid.

Annotatie Lex van Almelo

De onlangs gepromoveerde juriste Rianne Herregodts constateert dat de feiten in de uitspraken van de accountantstuchtrechter vaak veel uitgebreider en gestructureerder worden weergegeven dan in de uitspraken van de tuchtrechter van advocaten en artsen. Deze uitspraak is er een extreem voorbeeld van. Voor de inhoudelijke beoordeling van de vaststaande feiten heeft de Accountantskamer ongeveer de helft nodig van het aantal woorden waarmee die feiten worden weergegeven (2729 : 5312). Met de beoordeling eindigt de uitspraak ook een beetje als een nachtkaars. Twee van de vier verwijten heeft de klager onvoldoende onderbouwd. Uit de twee andere vallen korte lessen te trekken. 

De waardering van vastgoed is wel vaker een probleem voor de controlerend accountant, zie Eurocommerce. Zeker als de balans van de controlecliënt voor 85 procent bestaat uit vastgoed moet je zorgen voor voldoende geschikte controle-informatie. Een vergelijking maken van de vastgoedadministratie met de opgelegde aanslagen onroerende zaakbelasting is dan onvoldoende.

In dit geval kwam het interim-bestuur van de controlecliënt zelf tot de conclusie dat de waardering van bepaald vastgoed en de liquiditeiten niet deugde. Het bestuur liet de accountant weten dat het de jaarrekening wilde intrekken en dat de accountant binnen uiterlijk zes dagen met een accountantsverklaring moest komen. De accountant plaatste zorgvuldigheid boven urgentie en vroeg om meer tijd en meer informatie. Toen hij die niet kreeg trok hij uiteindelijk zijn goedkeurende verklaring bij de eerder gedeponeerde jaarrekening in. Daarmee heeft hij het juiste gedaan. De accountant moest zich distantiëren van onjuiste, onvolledige of misleidende informatie. Maar artikel 9 van de VGBA houdt niet in dat je dat moet doen door een accountantsverklaring te leveren bij de intrekking van de jaarrekening.

reacties

Reageer op dit artikel

Spelregels debat

    Aanmelden nieuwsbrief

    Ontvang elke werkdag (maandag t/m vrijdag) de laatste nieuwsberichten, opinies en artikelen in uw mailbox.

    Bent u NBA-lid? Dan kunt u zich ook aanmelden via uw ledenprofiel op MijnNBA.nl.